“Tuổi thọ” của chung cư

Trong dự thảo lần 2 cho Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đề xuất thêm mục “Thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Điểm mới này, dĩ nhiên tác động tới rất nhiều toan tính của cả doanh nghiệp, người dân, cũng như tới thị trường bất động sản.

Trước đây, việc xác định thời hạn sử dụng đất xây nhà chung cư từng được đề cập tới trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2014 để sửa đổi Luật Nhà ở 2005, nhưng kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa 10 năm 1998 đã quyết định đất ở được sử dụng vô thời hạn, tức là lâu dài, tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Vấn đề niên hạn chung cư tới nay mới được bàn luận trở lại. Và với những gì luật hóa thì việc gặp phải những ý kiến phản đối là điều tất nhiên.

Có nhiều người nói rằng phải dành dụm, vay mượn để mua được một căn hộ chung cư và cói đó là một tài sản lớn không chỉ sử dụng trong đời mình mà còn là thứ của để dành cho con cháu. Ý nghĩ đó không sai, về mặt tình cảm, và phần nào phù hợp với thực tế định giá nhà chung cư hiện nay, khi các căn hộ được định giá như một thứ tài sản vĩnh cửu, không niên hạn. Nhưng điều đó, chỉ dành cho những ai chưa từng trải nghiệm nỗi khổ sở khi sống trong một khu chung cư cũ với nỗi lo tường trên đầu mình có thể sập bất cứ lúc nào.

Theo nghiên cứu, tuổi thọ trung bình của một ngôi nhà là phụ thuộc vào bê tông và dầm thép, với tuổi thọ chỉ trung bình từ khoảng 50 – 60 năm. Rất nhiều nhà chung cư ở Mỹ đều đã và đang tiến hành thay dầm thép. Tất cả quy trình theo dõi, kiểm tra, thay thế đều được thực hiện theo quy định và mỗi lần cải tạo tu bổ là người ở phải làm hợp đồng mua bán lại. Điều này dành cho những người hay lấy ví dụ chung cư ở nước ngoài ra so sánh với Việt Nam.

Chung cư ở Việt Nam có từ 60 năm nay, có những tòa nhà xuống cấp rất nhức nhối vì không có hạn định và chính sách rõ ràng. Ở Việt Nam có chung cư 50 năm trông không khác gì nhà máy than nhưng vẫn để vậy, ở bên trong nhà ai nấy sửa, thậm chí sửa cũng cho có vì nó bị mục nát từ gốc, vá víu cũng chỉ là tạm thời. Rất nhiều công năng chung không thể nâng cấp theo thời gian, mỗi chủ sở hữu không thể tự điều chỉnh, sửa chữa theo nhu cầu riêng. Mà nói thẳng, dù có kinh phí để duy tu, bảo dưỡng một cách tốt nhất, thì tòa nhà cũng không thể trường tồn với thời gian, cũng như một người già, dù có tốt thuốc đến mấy thì cũng sẽ có ngày phải ra đi. Một bộ xương 50 tuổi gánh trên lưng hàng nghìn con người thử hỏi bao lâu gục ngã?

Ảo giác về sự trường tồn của các căn hộ chung cư, cũng giống như hoang mộng về sự bất tử, và nó tạo nên một sự phi lý của thị trường, khi những căn hộ thậm chí tăng giá theo thời gian dù giá trị sử dụng của nó ngày một kém đi. Trước yêu cầu cấp thiết, thì việc xác định niên hạn nhà chung cư là điều cần làm bởi lợi ích mang lại là rất lớn.

Thứ nhất, nó sẽ kéo giá trị của nhà chung cư gần hơn với thực tế, bởi người ta không thể đầu cơ một cách điên cuồng vào những tài sản có niên hạn sử dụng để rồi bỏ đấy chờ giá lên. Và chính các chủ đầu tư cũng không thể vẽ ra quá nhiều thứ xa vời so với thực tế. Nạn đầu cơ cũng vì đó mà được phần nào triệt tiêu theo đúng tinh thần chung mà Chính phủ đang quyết liệt triển khai.

Thứ hai, nó sẽ tác động tới nhận thức của người mua nhà, khi họ không coi đó là một tài sản có thể để dành, họ sẽ đánh giá nó đúng với giá trị sử dụng hơn, và so sánh việc mua với thuê một căn hộ. Và chính những người lao động có mức thu nhập trung bình lại có cơ hội gần hơn trước những căn hộ bạc tỷ. Sự phân hóa giàu nghèo được rút ngắn cùng với đó là an sinh xã hội ngày càng được tăng lên.

Thứ ba, các nhà đầu tư cũng sẽ phải thay đổi tư duy trước tác động của việc áp niên hạn nhà chung cư. Xu hướng xây dựng những chung cư xa hoa cũng sẽ được thay thế bằng những căn hộ có xu hướng thực dụng hơn, tập trung nhiều hơn vào công năng và xu hướng sống của đa số người dân.

Thu An