Luật Nhà ở sửa đổi và những nút thắt dần được mở

Tại phiên họp thứ 21, diễn ra ngày 17/03, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét thảo luận dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi với nhiều điểm mới có ý nghĩa quan trọng với thị trường bất động sản, và tình hình an sinh xã hội.

Một trong những quy định mới trong dự thảo đang làm nóng dư luận có nội dung liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư. Điều này không mới với nhiều nước trên thế giới, nhưng lại xa lạ với người dân Việt Nam.

Xưa giờ người ở chung cư thường cho rằng quyền sở hữu chung cư là vĩnh viễn, nên thời gian qua, các dự án di dời, giải tỏa nhiều công trình chung cư xuống cấp luôn bị kéo dài. Người dân sống trong chung cư có kế hoạch giải tỏa bất hợp tác với các bên có trách nhiệm, không chịu dời đi, vì nhiều lý do khác nhau, khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, và mất an toàn.

Với quy định mới này, chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Nếu muốn được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, cư dân chung cư phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Kế đến, để đồng bộ hơn với Luật đất đai, một số quy định về quyền sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được làm rõ, chi tiết hơn. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà khi xây nhà ở trên đất thừa kế, tặng cho; mua, thuê nhà ở thương mại.

Người nước ngoài được sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trừ các dự án trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng.

Cá nhân, tổ chức nước ngoài còn bị khống chế số lượng căn hộ sở hữu không quá 30% đối với một chung cư, hoặc tối đa 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ. Thời hạn sở hữu với các đối tượng này là 50 năm, và được gia hạn khi phát sinh nhu cầu thực tế như mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế…

Đây thật sự là một sự cởi trói mạnh mẽ, để thị trường bất động sản Việt Nam khởi sắc, và phát triển bền vững. Nhiều năm qua, số lượng sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài còn rất hạn chế so với nguồn cung về nhà ở trong nước, so với số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam.

Thêm một điểm khác so với Luật cũ, là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này khá bao quát, và dành nhiều ưu đãi cho các đơn vị tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Đây được xem là điểm sáng quan trọng của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023, vì cho thấy mối quan tâm của Chính phủ đối sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Nhà trong tay người giàu, quỹ đất bị thương mại hóa, và các hoạt động đầu cơ, thâu tóm đất đai, nhà cửa suốt thời gian dài đã gây nhiều hiểm họa về kinh tế, làm giảm ý nghĩa của công tác an sinh xã hội. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã chấn chỉnh ngay lỗ hổng cơ chế tồn tại lâu nay, là xây nhà xã hội phải có lợi nhuận tốt, phải có ưu đãi tương thích thì mới có doanh nghiệp chịu làm.

Điểm đáng quan tâm trong quy định về nhà ở xã hội lần này không chỉ tập trung ở những ưu đãi dành cho chủ đầu tư (được giao đất, miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được hưởng lợi nhuận 10% với phần xây dựng nhà ở xã hội….), mà còn nằm ở quyền và nghĩa vụ của người trong diện được thuê, mua nhà ở xã hội.

Các chế tài về thời hạn chuyển nhượng, cùng các khoản thuế, phí liên quan đến giao dịch nhà ở xã hội (chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế theo quy định; người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm mua, thuê nhà…) cũng cho thấy sự “lường trước”, hạn chế nạn đầu cơ, làm hỏng chính sách.

Có thể nói, so với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này hứa hẹn khắc phục được các hạn chế quan trọng về mặt chính sách, cởi trói cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thị trường bất động sản khởi sắc, cũng như đem lại cơ hội an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người lao động.

Phạm Khoa