Dư luận về dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản

Trong Đợt 2 Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, các đại biểu Quốc hội thảo luận về nhiều dự thảo luật quan trọng liên quan đến bất động sản, nhà ở… Dư luận thời gian qua cũng có nhiều ý kiến khác nhau về các điều khoản trong dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Tại tờ trình gửi Chính phủ ngày 8/4/2023, Bộ Xây dựng – cơ quan soạn thảo dự Luật Nhà ở (sửa đổi) đề nghị Chính phủ không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Lý do Bộ này đưa ra, đây là vấn đề nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến xã hội, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn.

Đồng tình với quan điểm của Bộ Xây dựng, một độc giả nhận định: “Nút thắt ở đây là quy định khi chung cư khi hết thời hạn sử dụng, thì công trình sẽ phải giải quyết như thế nào, tập trung tìm giải pháp cho vấn đề này mới là quan trọng. Việc đánh đồng quyền sở hữu với thời hạn sử dụng công trình không những không giải quyết được nút thắt nêu trên mà còn sinh ra nhiều hệ lụy tiêu cực hơn đối với việc phát triển nhà ở, ổn định và nâng cao đời sống xã hội”.

Cùng quan điểm, một độc giả khác nêu ý kiến: “Làm vậy là hợp lý vì liên quan đến quyền lợi của chủ tài sản nên chưa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Song, chúng ta cũng nên quy định sau khoảng 60-70 năm sử dụng thì chính quyền cấp tỉnh sở tại sẽ thành lập hội đồng thẩm định để đánh giá mức độ an toàn hoặc xuống cấp của chung cư, từ đó xem xét công trình còn sử dụng được bao nhiêu năm nữa.

Đến thời hạn, nếu xét thấy không an toàn, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của địa phương, Hội đồng nhân dân tỉnh hoặc thành phố có thể quyết định việc sửa chữa hoặc phá dỡ xây mới lại bằng phương án cụ thể, có lợi cho các hộ sống trong chung cư đó. Ví dụ, trong quá trình xây dựng lại, tỉnh hoặc thành phố hỗ trợ kinh phí xây dựng, hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm trong khi chờ chung cư xây mới. Chủ các căn hộ, tùy diện tích có trước khi phá dỡ, sẽ đóng góp chi phí tương ứng với diện tích đã sở hữu trên cơ sở tổng dự toán chia cho diện tích xây dựng.”

Lo ngại quy định về cơ sở lưu trú cho công nhân chồng chéo, mâu thuẫn với Luật đất đai, Luật xây dựng

Tham gia đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) cho biết, vấn đề nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp là nhu cầu bức thiết. Nghị quyết năm 2022 của Bộ Chính trị cũng xác định nghiên cứu, ban hành cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp theo hướng ưu tiên bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân và các thiết chế khác trong khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Để thể chế hóa chủ trương này, dự thảo Luật đã quy định loại hình nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Theo đó, tại khoản 9 Điều 3 dự thảo Luật xác định, nhà lưu trú công nhân là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người lao động thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này. Tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 89 dự thảo Luật quy định về việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và điểm c khoản 2 Điều 92 dự thảo Luật quy định về yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân.

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh cho rằng, việc quy định loại hình nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp như dự thảo là không phù hợp, không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, loại hình này không thể coi là nhà ở công nhân. Về nguyên tắc, nhà ở xã hội hay bất kỳ loại nhà ở nào đều phải được xây dựng trên đất ở, công trình trên đất dịch vụ trong khu công nghiệp không thể coi là nhà ở.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 6 Điều 2 Luật Cư trú năm 2020, lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày. Như vậy, việc lưu trú có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với ở. Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát lại nội dung quy định này để thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng về chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Đồng thời, đảm bảo đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của công nhân và tính thống nhất, đồng bộ với quy định của pháp luật có liên quan.

Cũng quan tâm tới quy định tại khoản 9 Điều 3 dự thảo Luật về nhà lưu trú công nhân, đại biểu Cầm Hà Chung (Đoàn Phú Thọ) chỉ ra rằng, khoản 6 Điều 2 Luật Cư trú năm 2020 quy định, lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 25 Nghị định số 35 ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định “cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp”.

Đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn đang chi phối quyền lợi của công dân

Góp ý về đề xuất giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bến Tre Nguyễn Trúc Sơn cho rằng, sàn giao dịch bất động sản là một trong những phương thức tiến bộ để giao dịch mua, bán, cho thuê nhà. Nhưng nếu dự thảo luật quy định đây là kênh duy nhất để mua bán bất động sản, sẽ mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp hay Bộ luật Dân sự.

Ông Sơn phân tích, theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp được quyền chọn hình thức kinh doanh, tìm kiếm thị trường và sử dụng các cách thức để kinh doanh, tiếp cận khách hàng. Doanh nghiệp cũng có thể mua bán thông qua giao dịch cá nhân, hoặc qua công ty trung gian. Còn Bộ luật Dân sự quy định, chủ thể tham gia giao dịch dân sự là tự nguyện.

“Nếu chúng ta muốn kiểm soát để phòng chống tham nhũng trong chuyện mua bán bất động sản thì đó là lĩnh vực công. Không vì cái đó mà chi phối quyền của công dân trong tìm kênh thích hợp để mua bán bất động sản”, ông Sơn nói, đề nghị giao dịch qua sàn chỉ nên là một trong các phương thức, không quy định đây là kênh duy nhất.

Phó chánh án TAND tỉnh Quảng Ngãi Lương Văn Hùng cũng bày tỏ không đồng tình với điều luật này, đánh giá quy định này chưa phù hợp, xung đột với quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự. Vì theo Bộ luật Dân sự, giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể chứ không bắt buộc thông qua sàn giao dịch.

Ngoài ra, quy định trên còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch này mà người có lợi được xác định rõ ràng nhất chính là các sàn giao dịch.

Trong khi đó thời gian qua, hoạt động của không ít sàn giao dịch bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, quy định về điều kiện thành lập còn lỏng lẻo.

“Nhiều sàn hoạt động không lành mạnh, có dấu hiệu lũng đoạn thị trường, thậm chí tiếp tay cho các hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật, hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư, gây thiệt hại cho người tiêu dùng”, đại biểu Hùng nêu.

Phó chánh án TAND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị cân nhắc lại quy định nêu trên theo hướng chỉ nên “khuyến khích” thông qua sàn giao dịch thay vì “bắt buộc”.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, thường trực Ủy ban Kinh tế cho hay, thực tế vừa qua giao dịch qua sàn bất động sản chưa quản lý được, xuất hiện nhiều hiện tượng “bắt tay” giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch để nâng giá, đẩy giá bất động sản lên cao, gây sốt ảo thị trường. Mặt khác giao dịch qua sàn cũng tạo thêm khâu trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn, liệu có thay thế được hợp đồng công chứng hay không.

Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, ông Hùng nói không nên bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn mà chỉ nên khuyến khích. Nếu các sàn đi vào hoạt động bài bản, quy củ, minh bạch, dù tốn thêm chi phí, người dân cũng chấp nhận, tự nguyện tham gia.

Tranh cãi xung quanh đề xuất “bỏ bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai”

Đầu năm 2023,Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, đề xuất xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo lập luận của HoREA, quy định này không thật sự cần thiết, ngược lại làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà mà chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở trong quá trình sử dụng vốn vay tín dụng. Đồng thời, Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw phân tích, mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong luật kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà. Tình trạng khách hàng đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nghiệm thu là những tình trạng xảy ra phổ biến. Để hạn chế những tình trạng trên, pháp luật quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo ông Hà, có lẽ việc quy định như vậy vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác nên mới xuất hiện những đề xuất yêu cầu bỏ quy định bảo lãnh trên.
Cụ thể, Nhà nước đang tìm các giải pháp để giảm giá nhà ở, nhưng nhủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng rất cao. Đồng thời, phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà và người mua nhà là đối tượng phải gánh chịu.

Ngoài ra, theo ông Hà, trong nhiều năm qua, có tình trạng một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà đúng tiến độ, không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý chứ nguyên nhân không phải do phía chủ đầu tư chậm xây dựng.

“Do vậy, trong những trường hợp chủ yếu vướng mắc nguồn gốc đất thì quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết, chỉ làm tăng chi phí, tăng giá thành, không có lợi cho người mua nhà”, ông Hà nói.

Tuy nhiên, đề xuất của HoREA cũng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều:

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng đề nghị này không những không phù hợp, mà đi ngược lại lợi ích của người dân mua nhà.

Ông Hùng cho hay, trong những năm qua, dù có quy định bảo lãnh này, nhưng thực tế người dân cũng gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

“Dù có quy định bão lãnh, nhưng thực tế chưa đi vào cuộc sống, khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho thời gian chậm tiến độ bàn giao. Điều này cũng xuất phát từ việc khi quy định bảo lãnh vẫn mang tính “hình thức” chưa rõ ràng, chưa có các cơ chế giám sát, đảm bảo thực hiện của cơ quan nhà nước”, ông Hùng nói.

Chính vì thế, ông Hùng cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về việc bảo lãnh, quy định phải có tính chất bắt buộc, có cơ chế giám sát của cơ quan nhà nước khi chủ đầu tư sai phạm, chậm bàn giao nhà.

Theo đó, bắt buộc chủ đầu tư phải có cam kết thời gian cụ thể giao nhà, không cho phép các quy định dạng như thời gian dự kiến, hoặc các mốc thời gian không cụ thể. Như vậy mới có cơ sở xác định sai phạm của chủ đầu tư.

Đồng thời, theo ông Hùng, quy chế bồi thường chậm bàn giao phải bao gồm tiền phạt chậm bàn giao, các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao, hoặc một số quy định bồi thường thiệt hại khác hỗ trợ người dân.

“Thậm chí, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Bắt buộc chủ đầu tư phải có tài sản, khoản tiền phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ này. Có như thế, chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đúng tiến độ xây dựng, bàn giao nhà đúng hạn và đảm bảo quyền lợi cho người dân”, ông Hùng nói.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng cho rằng việc quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có một số hạn chế nhất định. Tuy nhiên, theo ông Hà, việc bỏ quy định này cũng rất đáng lo ngại đối với người mua. Lý do là mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Đây là những nhóm yếu thế trong quan hệ mua bán khi ít nắm được ít thông tin về dự án trong quá trình triển khai.

Ông Hà cho hay trên thực tế đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, thậm chí chậm hàng chục năm, nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì quyền lợi của người mua sẽ thế nào? Do đó, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm.

Đông Duy