Chính phủ ban hành 4 phương pháp định giá đất mới

Ngày 25/3/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP về quy định mới về định giá đất, thay thế cho Nghị định 104/2014/NĐ-CP. Theo đó, 4 phương pháp định giá đất mới gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất dựa trên việc so sánh giá đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này được áp dụng cho các loại đất có giao dịch thường xuyên trên thị trường, có đủ thông tin về giá chuyển nhượng hoặc giá đấu giá.

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất dựa trên việc tính toán giá trị hiện tại của thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất. Thu nhập ròng bình quân năm được tính bằng cách lấy thu nhập bình quân năm trừ đi chi phí bình quân năm của thửa đất, khu đất. Giá trị hiện tại của thu nhập ròng bình quân năm được tính bằng cách chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Phương pháp này được áp dụng cho các loại đất có thu nhập từ việc sử dụng đất, như đất nông nghiệp, đất thương mại, đất dịch vụ, đất công nghiệp.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên việc tính toán giá trị thặng dư của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất. Giá trị thặng dư được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất. Doanh thu phát triển ước tính được tính bằng cách nhân diện tích sàn xây dựng ước tính với giá bán hoặc giá cho thuê bình quân của loại công trình tương ứng trên thị trường. Chi phí phát triển ước tính bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, chi phí tài chính và chi phí khác. Phương pháp này được áp dụng cho các loại đất có tiềm năng phát triển cao, như đất ở, đất dự án, đất quy hoạch.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất dựa trên việc điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo hệ số phản ánh sự khác biệt về giá đất trên thị trường và giá đất trong bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Phương pháp này được áp dụng cho các loại đất không có giao dịch thường xuyên trên thị trường, không có đủ thông tin về giá chuyển nhượng hoặc giá đấu giá, hoặc có giá đất trong bảng giá đất chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường.

Nghị định 12/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 10/5/2024 và thay thế cho Nghị định 104/2014/NĐ-CP về định giá đất. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đất đai, phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo công bằng, minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý, sử dụng và phát triển tài nguyên đất đai.

Tùng Anh