Cấp “sổ hồng” chung cư 50 – 70 năm: Vì sao chưa đạt được đồng thuận?
Việc Bộ Xây dựng đề xuất cấp “Sổ hồng” chung cư có thời hạn từ 50 đến 70 năm khiến nhiều người dân đang sở hữu chung cư lo lắng và gây nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này.
Phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm từng được nêu ra hơn chục năm về trước. Tuy nhiên, khi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến vào năm 2014 thì Bộ Xây dựng đã bỏ phương án này trên cơ sở tiếp thu ý kiến đóng góp từ nhiều bên. Như vậy, một vấn đề không mới song đến nay vẫn gây tranh luận chứng tỏ xã hội chưa đồng thuận.
Bộ Xây dựng cho biết đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được tham khảo dựa trên kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới. Như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu 50-70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm. Hay Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm.
Tuy nhiên nhìn từ thực tiễn Việt Nam, đề xuất này tại thời điểm hiện tại vẫn chưa hợp lý và sẽ khó nhận được sự đồng thuận. Bởi các lý do sau:
Về mặt tâm lý người dân, theo các chuyên gia kinh tế, quan niệm của người Việt xưa nay vẫn quan niệm “lạc nghiệp” gắn liền với “an cư”. Dù mua nhà đất hay chung cư, tâm lý chung là mong muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Nhà ở là tài sản không chỉ dùng để ở mà còn có thể cho tặng, mua bán, thừa kế. Do vậy, việc giới hạn thời gian sở hữu chung cư trong 50 đến 70 năm, với nhiều người, chẳng khác gì “thuê nhà dài hạn” mà phải trả tiền trước. Hơn nữa, sau 50 đến 70 năm khi công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Và việc người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.
Về mặt thị trường, thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong hơn một thập niên trở lại đây, nếu đề xuất này được áp dụng sẽ dẫn đến sức cầu của thị trường đối với phân khúc này sẽ giảm. Thậm chí chết yểu, do tâm lý “sở hữu lâu dài” của người mua bất động sản (căn hộ chung cư). Các dự án chung cư hoặc tổ hợp chung cư – thương mại kết hợp đã được phê duyệt đang rục rịch triển khai chắc chắn sẽ phải tạm hoãn để điều chỉnh, tính toán, phê duyệt lại. Các phương án tài chính liên quan phải được tính toán lại khi yếu tố đầu vào thay đổi: giá bán có thể giảm, tiền sử dụng đất thay đổi, lượng người mua tiềm năng thay đổi…
Về mặt luật pháp, căn hộ chung cư đã được cấp sổ là tài sản thuộc sở hữu lâu dài của người dân, được hiến pháp và pháp luật bảo vệ, không thể nói 50 đến 70 năm là “hết thời hạn sử dụng” và sẽ bị phá dỡ. Nếu muốn phá dỡ vì tình trạng chung cư xuống cấp thì nhà nước hoặc chủ đầu tư (cũ hoặc mới) phải thương lượng tập thể với các chủ căn hộ để có thể mua lại với giá thị trường tại thời điểm đó. Đồng thời đề xuất này cũng đang mâu thuẫn với Luật Đất đai khi chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài.
Về mặt quản lý nhà nước, nếu đề xuất này thành sự thật, Nhà nước phải thực hiện cấp đổi lại sổ mới cho hàng triệu người từ vô thời hạn sang có thời hạn, việc này vừa gây tốn kém vừa tạo gánh nặng cho cơ quan quản lý nhà đất. Đồng thời, trình độ năng lực kỹ thuật xây dựng hiện tại ở nước ta có thật sự đảm bảo công trình nhà ở chung cư (cấp 2) thật sự tồn tại 50 đến 70 năm hay không. Nếu chưa hết niên hạn mà dự án xuống cấp cần chỉnh trang/xây mới thì vẫn chưa có cơ chế chính sách giải quyết tái định cư, đền bù cho phần thời hạn sử dụng còn lại cũng như cơ chế hỗ trợ tái định cư.
Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu đề xuất giải pháp hợp lý cho các chung cư cũ xuống cấp hơn là thay đổi chính sách sở hữu sang có thời hạn. Việc này ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng triệu người đã, đang và có ý định sở hữu căn hộ chung cư. Đó là chưa nói chính sách đó nếu có hiệu lực sẽ tác động khó lường đến thị trường bất động sản cũng như nhiều khía cạnh khác của đời sống kinh tế – xã hội.
Diệu Hương
