Bỏ khung giá đất: Giải quyết nỗi lo cho người dân khi bị thu hồi

Hiện nay phần lớn các vụ khiếu kiện về đất đai thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất đều xoay quanh việc giá đất đền bù thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường. Mặc dù, rõ ràng theo Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 đã có quy định nguyên tắc xác định giá đất phải “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”.

Thực tế vẫn có không ít trường hợp giá đất bồi thường theo khung giá Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% giá thị trường. Thậm chí tại các tỉnh, thành phố lớn của Việt Nam thì giá đền bù theo bảng giá đất 5 năm của UBND cấp tỉnh cũng chỉ bằng khoảng 30-40% giá thị trường tại địa phương đó.

Để chấm dứt tình trạng này, tại Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất phương án bỏ quy định khung giá đất và chuyển sang xác định giá đất dựa trên giá thị trường. Đề xuất này dựa trên 2 lý do chính:

Thứ nhất, giá đất mà Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch đáng kể. Sự chênh lệch này xuất phát từ việc khung và bảng giá đất sẽ được Chính phủ và UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất theo từng vùng. Trong khi giá đất trên thị trường thì thay đổi liên tục theo từng thời điểm khác nhau.

Điều này vô tình dẫn đến việc khung giá đất của Nhà nước không theo kịp được biến động giá đất trong thực tế. Từ đó khiến cho giá đất đền bù thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường.

Thứ hai, sự chênh lệch giữa hai loại giá trên có thể là nguyên nhân dẫn đến nguy cơ lạm dụng quyền hạn để trục lợi từ một số cán bộ đất đai. Bởi những cán bộ này có khả năng “móc nối” và thao túng đất đai của nhà đầu tư. Trong khi người dân luôn là người phải chịu thiệt hại nhiều nhất khi vừa phải bàn giao đất cho Nhà nước vừa bị buộc phải nhận số tiền đền bù thấp so với giá đất trên thị trường.

Đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bỏ quy định khung giá đất và chuyển sang định giá theo cơ chế thị trường cơ bản có thể giúp khắc phục được tình trạng “hai giá” đang diễn ra. Tuy nhiên, nó cũng làm phát sinh một số vấn đề như sau:

Một là, việc xóa bỏ khung giá đất Nhà nước có thể khiến cho quy trình định giá trở nên khó khăn dẫn đến các địa phương phải tiêu tốn nhiều chi phí hơn trước.

Hai là, giá đất luôn biến động mỗi ngày nên để định giá chính xác là một điều hết sức khó khăn. Và để làm được điều đó, Hội đồng định giá phải bao gồm những cán bộ có năng lực chuyên môn cao để tính toán và cho ra một con số phù hợp nhất. Quá trình định giá cũng phải được thực hiện minh bạch và rõ ràng. Cuối cùng, chính sách loại bỏ khung giá đất có thể đẩy giá đất trên thị trường tăng cao và khiến cho người dân khó mà tiếp cận được.

Để giải quyết các khó khăn trên, các chuyên gia về đất đai cho rằng, việc cần làm chính là bổ sung khái niệm “giá thị trường” vào Luật Đất đai mới. Bởi vì chỉ khi chúng ta hiểu được giá thị trường là gì thì mới có thể tính toán và lập cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp. Chẳng hạn như cơ sở tính giá đất thị trường 1 năm bất kỳ sẽ dựa trên giá đất trung bình của 2,3 năm trước sau. Điều này sẽ đảm bảo được tình trạng giá đất không bị “ảo” và phù hợp với thực tiễn biến động của thị trường.

Mỗi chính sách ra đời đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của người dân. Với quá nhiều bất cập trong Luật đất đai hiện tai, hy vọng sẽ có những quy định phù hợp để cuối cùng thực hiện đúng khái niệm, “đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân”.

Minh Thanh