Bỏ khung giá đất, “cụ thể hóa” sao cho hiệu quả?
Bỏ khung giá đất là nội dung quan trọng được đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Hầu hết các chuyên gia đều đánh giá tích cực về thay đổi này. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện sao cho đảm bảo hiệu quả, giảm thiểu các phát sinh tiêu cực cũng là vấn đề cần được quan tâm và cân nhắc kỹ.
Những vấn đề phát sinh khi bỏ khung giá đất
Bỏ khung giá đất được xem là yêu cầu tất yếu và là bước đột phá trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, việc giá đất được định giá cao hơn cũng sẽ tạo ra nhiều phản ứng không mong muốn.
Đất được định giá cao hơn sẽ khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên. Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với nhiều sức ép vốn vay bị siết chặt, pháp lý khá khắt khe, nhân công, giá vật liệu xây dựng tăng… Nhiều người lo ngại điều đó sẽ gây khó khăn, áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản.
Về phía người dân, chi phí doanh nghiệp đội lên, dẫn đến tiền thuê đất, sử dụng đất và giá đất đều sẽ tăng. Điều đó có nghĩa cơ hội sở hữu bất động sản của người dân, nhất là các nhóm người thu nhập trung bình và thấp tại đô thị gặp khó khăn hơn.
Ngoài ra, còn nhiều vấn đề như việc chênh lệch giá đất giữa 2 vùng khác nhau. Như vậy, có thể dẫn đến khó khăn cho việc định giá đất ở vùng giao thoa. Hoặc một con đường đi qua 2 tỉnh nhưng người dân ở địa phương có điều kiện kinh tế tốt hơn sẽ được hưởng giá đất cao hơn.
Làm thế nào để cụ thể hóa việc bỏ khung giá đất hiệu quả nhất
Các chuyên gia đều khẳng định việc bỏ khung giá đất là cần thiết. Tuy nhiên, đây là cả một cuộc cách mạng, vì thế cách thức và quá trình thực hiện phải cẩn trọng nhiều vấn đề.
Đầu tiên và quan trọng nhất là lập bảng giá đất sao cho phù hợp với giá thị trường và cập nhật thay đổi bảng giá hàng năm. Việc này cần xác định rõ do đơn vị nào ban hành và cần dựa trên cơ sở nào.
Thực tế, giá trị đất đai trên thị trường khác với giá giao dịch của từng thương vụ. Giá giao dịch biến động liên tục vì nhiều lý do. Chúng ta không thể chỉ dựa vào giá giao dịch để định giá trị đất đai trên thị trường. Bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng, định giá chỉ cần đạt 70-80% giá thị trường đã coi như thành công.
Về phương pháp xác định giá đất, theo luật hiện hành, giá đất được xác định theo 5 phương pháp (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất). Tuy nhiên, với tình hình hiện tại, các chuyên gia đều cho rằng cần phải sửa đổi. Việc xác định giá đất phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.
Hơn nữa, xác định giá đất đai không thể đồng nhất mọi mục đích. Cần căn cứ vào mục đích sử dụng, mục đích nào thì giá đất đó. Với mỗi mục đích cần có tiêu chí và cách thức xác định giá đất khác nhau.
Theo kinh nghiệm ở nhiều nước tách bạch việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và việc định giá đất, hai mảng nên giao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau. Cũng nên áp dụng nhiều hơn cách thức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi giao cho cá nhân, doanh nghiệp
Đi cùng với định giá đất là cần xây dựng và kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin dữ liệu định giá đất đầy đủ, chính xác. Các thông tin về biến động giá đất ở từng vùng, địa phương cần cập nhập liên tục phục vụ cho những lần điều chỉnh tiếp theo. Việc bỏ khung giá đất cũng cần thực hiện có lộ trình cụ thể. Điều này để giảm thiểu các vấn đề phát sinh như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng. Cần có một thời gian quá độ để dung hòa các vấn đề.
Việc bỏ khung giá đất thực sự là một cuộc cách mạng. Đương nhiên sẽ có cái được và cái mất nhưng nếu chuẩn bị chu đáo, thực hiện cẩn trọng tin rằng những lợi ích mà nó mang lại sẽ vô cùng to lớn.
Phan Tâm
