4 giải pháp “chọc thủng” bong bóng bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện tại tiềm ẩn nhiều bất ổn. Hàng loạt vấn đề đặt ra buộc chính quyền phải nhanh chóng đưa ra các giải pháp chấn chỉnh nhằm đưa thị trường về mức bình ổn.

Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều bất ổn

Thị trường bất động sản phát triển đã đóng góp quan trọng vào sự phát triển của đất nước. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần giải quyết gấp.

Nổi cộm là việc thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội. Trong khi tổng cầu lớn, khiến giá đất liên tục tăng trong 5 năm qua. Giá nhà ở cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của người dân. Có những thời điểm giá BĐS bị đẩy lên cao, gây “sốt ảo”.

Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý. Theo một khảo sát năm 2020, nhà ở bình dân tại TP.HCM chỉ chiếm 1% trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Số giao dịch bất động sản trong 2 năm qua chủ yếu là của các nhà đầu tư. Lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26%. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng do sự chênh lệch giữa mức giá trong khung quy định và giá thực tế thị trường..

Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS vẫn còn bất cập. Các sàn giao dịch BĐS hoạt động thiếu ổn định; chưa kiểm soát tốt hoạt động môi giới. Công tác quản lý, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất BĐS tại các địa phương còn nhiều hạn chế.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư chưa chặt chẽ, nhất là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Chính sách thuế còn chưa phân biệt được giữa các mục đích. Hiện trạng kê khai giá thấp để trốn thuế trong giao dịch phổ biến.

Những biện pháp cấp bách để lành mạnh hóa thị trường BĐS

Nhận thức rõ được những khó khăn, vướng mắc, bất cập, chính quyền các cấp đã nhanh chóng vào cuộc để lành mạnh hóa thị trường BĐS. Nhiều biện pháp được đánh giá là hữu hiệu kịp thời được đưa ra.

Đầu tiên, Ngân hàng nhà nước ban hành thông tư 22/2029/TT-NHNN. Theo đó sẽ giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay BĐS. Đồng thời, tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200 %. Việc này nhằm hạn chế cho vay với những dự án pháp lý không minh bạch. Lộ trình kiểm soát tín dụng BĐS vẫn đang tiếp tục được cân nhắc điều chỉnh hợp lý.

Tuy nhiên, nhà nước nhấn mạnh, vẫn tạo điều kiện cho vay đối những dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Với khách hàng mua nhà ở vay dưới 1,5 tỷ vẫn dễ dàng tiếp cận.

Việc siết room tín dụng thực sự đã có hiệu quả khi giảm sự tăng nóng của thị trường. Đồng thời cũng giúp loại bỏ bớt nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ. Cơ hội cho những người có nhu cầu thật tăng lên.

Thứ hai, Bộ Tài chính cũng đang nghiên cứu đề xuất thu thuế đối với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở đi. Động thái này sẽ giúp giảm hiện tượng đầu cơ, giảm lãng phí đất đai, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo dự kiến trong 2 – 3 năm đầu mức thuế sẽ không cao vì tránh gây sốc, sau đó chính phủ sẽ kiên quyết hơn. Như vậy, sau 2-3 năm thì người nắm giữ nhà đất sẽ bán ra nhiều, giá bất động sản giảm, người nghèo có cơ hội mua nhà nhiều hơn. Như vậy tình trạng đầu cơ đất sẽ giảm.

Quan trọng là đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn và được đưa về đúng giá trị thực, không để tình trạng bỏ hoang đất đai gây lãng phí. Đồng thời đây cũng sẽ là nguồn thu quan trọng để để đầu tư phát triển hạ tầng, gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, việc sửa đổi thuế đối với việc sử dụng BĐS, hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS cũng đang được nghiên cứu đề xuất. Thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03% trong khi mức thuế suất ở các quốc gia khác ở khoảng 1%-1,5%.

Việc đánh thuế hiện nay chúng ta đang dựa vào bảng khung giá đất được quy định. Tuy nhiên, khung giá đất đó đang thấp hơn nhiều so với thực tế. Vì thế, nguồn thu ngân sách bị sụt giảm. Phí giao dịch rẻ do kê man giá trí đất cũng là yếu tố thuận lợi cho đầu tư lướt bất động sản,

Vì thế, dự thảo bỏ khung giá đất được sự ủng hộ của nhiều người. Theo đó mức giá đất sẽ được đưa về đúng, sát với mức giá thị trường. Việc đánh thuế bất động sản cá nhân cũng dựa trên giá bán gần thực tế. Điều này sẽ hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hiện tượng đầu cơ, găm giữ BĐS và chống thất thoát nguồn thu của nhà nước.

Thứ tư, trong cơn sốt đất vừa qua, tình trạng thu gom đất rồi phân lô, tách thửa diễn ra phổ biến. Điều này cũng làm nhiễu loạn thị trường. Ngay lập tức Chính phủ đã vào cuộc. Nhiều địa phương chỉ đạo tạm dừng phân lô tách thửa. Quy định mới về cấp sổ và tách thửa cũng đang được nghiên cứu. Căn cứ vào tình hình cụ thể mà địa phương có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau

Những biện pháp trên được cho là cấp thiết và kịp thời để lành mạnh hóa đưa thị trường bất động sản về đúng quỹ đạo của nó. Đương nhiên, trong quá trình triển khai sẽ phải hết sức thận trọng để tránh đi phải vết xe đổ của Trung Quốc như vừa qua.

Phan Tâm