Xuất hiện nhóm “đại gia” ẩn mình thâu tóm dự án bất động sản
Nhóm người chơi mới đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua mua bán sáp nhập (M&A)
Trong báo cáo phân tích thị trường bất động sản quý I/2023, chuyên trang Batdongsan.com.vn chia các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường hiện nay thành 4 nhóm điển hình: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và “người chơi mới”.
Theo Batdongsan.com.vn, cách thức phân loại này dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp, dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.
Theo đó, doanh nghiệp rơi vào nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này gồm một số thuơng hiệu bất động sản lớn trên thị trường như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM)… Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.
Doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” khi tỉ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal – mã chứng khoán SCR), C.E.O (CEO), Đô thị Kinh Bắc (KBC)… Giải pháp của họ là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.
Nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỉ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một số chủ đầu tư nước ngoài. Những doanh nghiệp này tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.
Riêng nhóm “người chơi mới” là ẩn số nhưng đã tạo ra xu hướng mới sau khó khăn của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư… đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản thông qua mua bán sáp nhập (M&A), thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp bất động sản phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp bất động sản để phát triển sản phẩm riêng.
Để thị trường bất động sản xanh, sạch hơn, tại phiên họp chuyên đề pháp luật, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, lần sửa đổi luật lần này là cơ hội lớn để giải quyết các vướng mắc, do đó cần rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, định hướng của Đảng về thị trường bất động sản. Vừa phát triển vừa phải quản lý chặt chẽ, quản lý chặt chẽ cũng là để phát triển bền vững.
Chủ tịch Quốc hội cho biết liên quan lớn nhất đến thị trường bất động sản là vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vấn đề phát triển các dự án, cơ cấu các loại thị trường này. Hiện nay, chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng làm nhà ở, đô thị…nhưng thiếu đi trục quy hoạch theo thời gian. Chủ tịch Quốc hội làm rõ, nếu trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án chắc chắn cung sẽ vượt cầu. Cung vượt cầu thì chắc chắn sẽ có nhiều bất động sản không bán được. Ngược lại, nếu khan hiếm cung thì giá sẽ tăng lên. Do đó, tái cấu trúc là tái cấu trúc về cả thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc sản phẩm và xuất phát điểm vẫn là từ vấn đề quy hoạch và kế hoạch. Theo Chủ tịch Quốc hội “bóng dáng” của những vấn đề này trong dự thảo Luật còn rất “yếu”.
Chủ tịch Quốc hội phân tích thêm, dự thảo Luật có quy định về điều tiết thị trường bất động sản nhưng thị trường có quy luật phát triển của thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước không phải ngồi điều tiết thị trường như điều tiết sản phẩm thiết yếu. Đây là điều tiết từ xa, từ sớm.
Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng nội dung được đặt ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Trong đó nêu rõ tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Như vậy, tăng cường sử dụng tiền thanh toán không dùng tiền mặt, không nói áp dụng 100% thanh toán không dùng tiền mặt. Nếu áp dụng được được thì quá tốt, nhưng có khả thi không, cũng không ai nói là 100% phải lên sàn giao dịch. Do đó, chỉ có thể quy định thiết chế về sàn giao dịch, địa vị pháp lý của sàn giao dịch, điều kiện thành lập sàn giao dịch, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch. Người mua có quyền chọn tham gia hay không. Tham gia sàn này hay tham gia sàn kia là quyền của người mua. Nếu dự thảo Luật quy định bắt buộc giao dịch qua sàn thì sẽ khó cho thị trường.
Bích Vân
