TPHCM: Giá đất sắp tăng vẫn thấp hơn thị trường, có nơi đã giao dịch 2 tỷ đồng/m2

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, đã có những kiến nghị quan trọng liên quan đến dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất. Dự thảo này, nếu được thông qua, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 đến hết năm nay, với nhiều điểm đáng chú ý về mức giá đất tại TP.HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu, dự thảo bảng giá đất mới đề xuất tăng giá đất phổ biến từ 10 đến 20 lần so với bảng giá hiện hành, thậm chí có một số khu vực tăng trên 30 lần và đặc biệt tại huyện Hóc Môn, giá đất tăng tới 51 lần. Giá đất cao nhất tại TP.HCM được xác định là 810 triệu đồng/m2 trên ba tuyến đường đắc địa: Đồng Khởi, Lê Lợi, và Nguyễn Huệ.

Dù mức giá này đã tăng so với trước, ông Châu cho rằng vẫn thấp hơn so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Ông nhấn mạnh rằng tại những khu vực này, bất động sản chủ yếu được giữ lại để cho thuê, ít có giao dịch chuyển nhượng. Cách đây 15 năm, đã có một giao dịch với giá lên tới 2 tỷ đồng/m2.

Theo ông Châu cho rằng chưa cần thiết phải ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020, bởi hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 đã tăng một lần. Ví dụ, hệ số điều chỉnh giá đất tại đường Nguyễn Huệ đã tăng từ 2,5 lần lên 3,5 lần, dẫn đến giá đất cụ thể trên đường này hiện là 567 triệu đồng/m2, cao hơn mức 405 triệu đồng/m2 trước đây.

Ông Châu kiến nghị rằng TP.HCM đã có đầy đủ các quy định về bảng giá đất hiện hành, có thể tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025 mà không cần thay đổi ngay lập tức. Đối với việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án bất động sản, ông cho rằng giá đất điều chỉnh sẽ không tác động, vì các dự án này chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Theo Chủ tịch HoREA, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể gây ra nhiều tác động không mong muốn. Nhiều cá nhân và hộ gia đình sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cũng sẽ tăng, dẫn đến việc tăng giá bán và cho thuê nhà. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến chi phí thuê đất và nhà xưởng tại các khu công nghiệp, cũng như các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch, từ đó có thể làm tăng giá cả hàng hoá nói chung.

Theo ông Lê Hoàng Châu đề xuất UBND TP.HCM nên đánh giá tác động của bảng giá đất mới đối với những người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, cũng như các doanh nghiệp và nhà đầu tư dự án bất động sản.

Bảng giá đất mới đang gây lo ngại về việc tăng giá bất động sản và các chi phí liên quan đến thuế sử dụng đất. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trình UBND TP dự thảo bảng giá đất để áp dụng sau ngày 1/8/2024. Giá đất mới tăng từ 10-30 lần, thậm chí có nơi tăng đến 50 lần so với bảng giá đất hiện tại, với mức giá cao nhất là 810 triệu đồng/m2. Tuy vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng giá đất mới chỉ bằng khoảng 70% giá thị trường hiện tại.

Tại buổi họp báo chiều ngày 29/7, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết từ ngày 1/8 không còn hệ số K nên phải điều chỉnh bảng giá đất. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng đến ngày 31/12/2025 và sau đó sẽ điều chỉnh theo quy định pháp luật. Cuối năm 2024, Sở sẽ sơ kết và đánh giá lại tác động của bảng giá đất.

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ áp dụng trong 12 trường hợp và tác động đến 12 nhóm đối tượng. Trong đó, chỉ có một nhóm được lợi, ba nhóm không bị ảnh hưởng và tám nhóm bị tác động. Các nhóm đối tượng bị tác động bao gồm: tính tiền sử dụng đất khi giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân; tiền thuế sử dụng đất; tính lệ phí; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai; tính tiền bồi thường về đất đai cho Nhà nước; và tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng việc tăng giá đất trong bảng giá đất mới không tác động nhiều đến họ, vì đa số các doanh nghiệp được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên cũng không bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người dân khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng sẽ cao hơn vì công thức tính thuế là 2% nhân với giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành).

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cũng cho biết, với người dân đang nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sở sẽ căn cứ vào thời điểm nộp hồ sơ để tính thuế đất.

Đáng chú ý, việc điều chỉnh bảng giá đất năm 2020 tại TP.HCM đang gây ra nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân. Mặc dù mục tiêu của điều chỉnh là phản ánh đúng giá giao dịch thực tế và không làm tăng giá bất động sản, nhưng các tác động tiềm ẩn đến chi phí bồi thường, thuế và giá cả thị trường vẫn cần được xem xét và đánh giá kỹ lưỡng trước khi chính thức áp dụng.

Bích Ngân