Thuế 20% với bất động sản: Hết thời gom đất đầu cơ

Dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đang đề xuất áp thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp không xác định được chi phí đầu tư, thuế sẽ tính theo tỷ lệ doanh thu, dao động từ 10% đến 2% tùy thời gian nắm giữ. Đây là thay đổi lớn nhất về chính sách thuế bất động sản trong hơn một thập kỷ, đánh dấu bước chuyển từ đánh thuế trên giá bán sang đánh thuế trên thu nhập thực tế.

Mục tiêu của chính sách này là rõ ràng. Trong bối cảnh hơn 86% giao dịch bất động sản hiện nay mang tính đầu tư, trong đó 50% thực hiện trong vòng chưa đầy 6 tháng, biện pháp điều tiết thuế nhằm hạn chế hoạt động lướt sóng là cần thiết. Thị trường thứ cấp đã bị méo mó bởi tâm lý “mua trước – bán sau – ăn chênh” trong nhiều năm. Mỗi biến động chính sách hay tin quy hoạch đều có thể khiến giá đất tăng ảo, mà lợi ích chủ yếu rơi vào một nhóm nhỏ những người có khả năng tiếp cận thông tin sớm và tận dụng lỗ hổng pháp lý.

Với cách tính mới, thuế sẽ chỉ áp dụng trên phần chênh lệch giữa giá bán và chi phí đầu tư hợp lệ. Ví dụ, nếu một căn hộ được mua với giá 4 tỷ, chi phí cải tạo 800 triệu, sau đó bán lại 5 tỷ, phần lợi nhuận thực là 200 triệu và thuế phải nộp là 40 triệu. Trong khi đó, với cách tính cũ (2% giá bán), người bán sẽ phải nộp 100 triệu, bất kể có lãi hay không. Chính sách mới, nếu áp dụng đúng, sẽ minh bạch và công bằng hơn, bảo vệ người đầu tư thật, chống đầu cơ trá hình.

Tuy nhiên, thách thức đặt ra không nằm ở lý thuyết chính sách mà ở khả năng thực thi. Theo Bộ Tài chính, phần lớn người dân không có đủ chứng từ để chứng minh giá vốn và chi phí đầu tư, đặc biệt với các tài sản nắm giữ lâu năm hoặc mua bán qua hình thức uỷ quyền. Khi đó, phần lớn giao dịch vẫn sẽ rơi vào phương án bị đánh thuế theo tỷ lệ doanh thu, tạo ra sự bất bình đẳng giữa người có điều kiện kê khai và người không thể chứng minh.

Phản ứng thị trường đã cho thấy tín hiệu rõ ràng. Chỉ trong 48 giờ sau khi dự thảo được công bố, nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán giảm 2 đến 3%. Nhiều nhà đầu tư cá nhân bày tỏ lo ngại rằng quy định mới có thể làm giảm thanh khoản, tăng chi phí chuyển nhượng và gián tiếp khiến giá bất động sản tiếp tục bị “neo cao” do người bán ngại giao dịch.

Trong khi đó, những người kiếm lợi từ chênh lệch thông qua các phi vụ mua gom – lách luật sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn. Chính sách thuế mới, nếu kết hợp với hệ thống định danh tài sản, hóa đơn điện tử và cơ chế giám sát chặt chẽ, sẽ làm suy yếu toàn bộ chuỗi thao túng giá bất động sản. Những thời kỳ mà một nhóm người làm giàu từ việc “đi cửa sau” và hưởng chênh lệch nhờ kê khai hai giá sẽ khó tồn tại. Vụ án Phúc Sơn – nơi hơn 1300 lô đất được bán ngoài sổ sách để trốn thuế hơn 500 tỷ đồng – là minh chứng rõ ràng về mức độ tổn hại mà sự thiếu minh bạch trong thuế bất động sản đã gây ra.

Kinh nghiệm quốc tế càng cho thấy rằng, đánh thuế vào lợi nhuận chuyển nhượng là xu hướng phổ biến, nhưng không bao giờ vận hành trong trạng thái cô lập. Tại Mỹ, Đức, Nhật Bản, Singapore… hệ thống thuế tài sản luôn gắn với cơ sở dữ liệu định danh cá nhân, quy định khấu trừ lỗ, miễn thuế theo thời gian nắm giữ hoặc quy mô tài sản. Nếu chỉ sao chép mức thuế mà không cải cách đồng bộ về quản lý, hệ thống Việt Nam có nguy cơ đánh vào người yếu thế, trong khi người nhiều mánh lới vẫn thoát.

Ở cấp độ thể chế, chính sách này là biểu hiện trực tiếp của tinh thần Nghị quyết 68-NQ/TW. Nghị quyết xác định phát triển kinh tế tư nhân là một trong những trụ cột chiến lược, đồng thời yêu cầu hoàn thiện chính sách tài chính – thuế theo hướng minh bạch, công bằng, ổn định và khuyến khích đầu tư trung – dài hạn. Đánh thuế vào phần lãi bất động sản là một bước đi cần thiết để phân loại hành vi, loại bỏ đầu cơ ngắn hạn, khuyến khích đầu tư bền vững và tạo trật tự thị trường.

Nhưng trật tự không tự hình thành. Nó chỉ xuất hiện khi thể chế đủ mạnh để thực thi đúng luật với mọi chủ thể. Một chính sách đúng chỉ có giá trị khi đi kèm năng lực quản lý dữ liệu, giám sát rủi ro và khả năng bảo vệ người tuân thủ pháp luật. Đó chính là thước đo của cải cách thật, chứ không phải những cam kết trên giấy.

Khi nhà nước xác lập rõ ràng rằng: chỉ ai có lãi thực mới bị đánh thuế, chỉ ai đầu cơ mới bị điều tiết mạnh tay, còn ai đầu tư thật thì được bảo vệ bằng luật chơi minh bạch, thì thị trường sẽ tự điều chỉnh. Và khi đó, cái thời kiếm tiền nhờ lách luật, làm giàu từ kẽ hở chính sách, sẽ lùi lại phía sau.

Ngọc Lâm