Thị trường BĐS TP.HCM kẻ khóc, người cười

Theo những báo cáo mới của quý vừa qua, thị trường bất động sản (BĐS) tại TP.HCM tiếp tục trầm lắng, với những khó khăn liên quan đến dòng tiền. Đây không phải là một điều quá bất ngờ, trong bối cảnh sự gia tăng lãi suất trong nước chưa có dấu hiệu dừng lại và tình hình kinh tế thế giới còn nhiều biến động.

Theo Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận quý 3/2022 lượng tiêu thụ đều sụt giảm ở tất cả các phân khúc. Đối với phân khúc đất nền, sức cầu thị trường đang ở mức thấp nhất kể từ đầu năm, lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thu ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25% – 60%, sức tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước. Phân khúc nhà phố cũng ghi nhận tình trạng tương tự khi lượng tiêu thụ ghi nhận chỉ đạt 47%. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, tình hình còn u ám hơn khi tỷ lệ tiêu thụ hầu hết dự án đều dưới 30%.

Như vậy, một thực tế rõ ràng là số cầu trên thị trường đã suy giảm. Ở đây, cần phải phân biệt rất rõ giữa nhu cầu thực tế của người dân về nhà ở với nhu cầu có khả năng chi trả – tức là số cầu về nhà ở trên thị trường. Nhu cầu của người dân vẫn cao, vượt xa so với nguồn cung sản phẩm BĐS trên thị trường, và thực tế là vẫn chưa được đáp ứng. Nhưng nhu cầu có khả năng chi trả thì lại rất thấp. Các sản phẩm BĐS được đưa ra thị trường với giá như hiện tại vẫn hoàn toàn vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, và do đó trở thành thừa.

Theo thống kê của TP.HCM, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Giá BĐS đã tăng liên tục những năm qua, và ngay thời điểm hiện tại, dù lãi suất đã tăng đáng kể, giá BĐS nhìn chung cũng vẫn tạm thời chưa suy giảm nhiều. Do đó, chẳng có gì là khó hiểu thi Nhà nước những năm qua vẫn phải luôn khuyến khích các doanh nghiệp tại phân khúc nhà ở xã hội.

Đó là chưa kể, tình hình kinh tế của Thành phố giai đoạn cuối năm nay và trong năm 2023 sẽ còn gặp nhiều thách thức do những biến động của kinh tế thế giới. Nền kinh tế Mỹ và nhiều nước châu Âu đang chịu ảnh hưởng nặng nề do lãi suất tiếp tục được nâng cao, tình trạng lạm phát kéo dài. Đây đều là những thị trường xuất khẩu quan trọng của Việt Nam, do đó, không loại trừ khả năng nhiều doanh nghiệp xuất khẩu sẽ phải đối mặt khó khăn rất lớn, và do đó, cả người lao động cũng sẽ bị ảnh hưởng. Bằng chứng rõ nhất chính là những thông tin về việc nhiều công nhân phải nghỉ việc do doanh nghiệp thiếu đơn hàng xuất khẩu thời gian qua. Khi kinh tế trở nên khó khăn thì người dân cũng sẽ dành sự ưu tiên chi tiêu cho những nhu cầu thiết yếu, giảm sự quan tâm đối với thị trường bất động sản, khiến số lượng người mua sẽ còn ít hơn nữa.

Bên cạnh đó, về cơ bản xu hướng tăng của lãi suất sẽ còn có thể tiếp diễn trong thời gian tới. Vừa mới đây, ngày 2/11 Cục dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã có quyết định chính thức tiếp tục nâng lãi suất thêm 0,75%. Có lẽ, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ sớm có những quyết định mới về chính sách tiền tệ, mà cụ thể là tăng lãi suất trong thời gian tới đây. Điều này khiến việc tiếp cận tín dụng sẽ càng khó khăn hơn, khiến số lượng nhà đầu tư hay đầu cơ bất động sản tiếp tục giảm sút.

Những điều trên cuối cùng sẽ khiến giá bất động sản rồi sẽ nhất định phải giảm xuống. Những người do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên sức chịu đựng có hạn và đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể các nhà đầu tư đành phải “xả hàng,” thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm bảo tồn phần vốn còn lại. Nhu cầu suy giảm cùng với những khoản thanh toán đến hạn cũng sẽ buộc các doanh nghiệp phải hạ giá hơn nữa để tăng mức tiêu thụ các sản phẩm bất động sản. Và đây sẽ là tín hiệu đáng mừng đối với người lao động nước ta, những người vẫn đang rất mong mỏi cơ hội có được một chỗ ở ổn định thuộc sở hữu của bản thân mình. Điều này cũng phù hợp với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ.

Mạnh Hải