Thị trường bất động sản sẽ như thế nào vào những tháng cuối năm?

Bước sang giai đoạn quý IV năm 2022, trên thị trường bất động sản tiếp tục là sự trầm lắng. Cùng với đó, những sự lo lắng ngày càng hiện hữu, nhất là sau những diễn biến mới nhất của lãi suất ngân hàng.

Suốt thời gian trong tháng 10, lãi suất huy động đã tăng lên đáng kể ở tất cả các ngân hàng thương mại, và do đó, kéo lãi suất cho vay cũng tăng lên tương ứng. Lãi suất tăng cao, một mặt, khiến giá bất động sản nói chung bị giảm xuống, do sự giảm giá trị của quyền sử dụng đất.

Mặt khác, sức ép với những người đã sử dụng tín dụng để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên. Điểm này chúng ta dễ dàng thấy ở các doanh nghiệp bất động sản hơn là ở những nhà đầu tư cá nhân. Vì đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân, do đặc tính bất động sản là một tài sản thực cũng như do không dùng tới tín dụng, việc nắm giữ bất động sản ấy lâu dài không phải và một vấn đề quá nghiêm trọng với họ. Trong khi đó, việc tiếp cận tín dụng trở nên khó khăn hơn cũng khiến số người đủ khả năng đầu tư vào lĩnh vực này giảm xuống. Số cầu trên thị trường ngày càng ít đi và thu hẹp lại chỉ còn những người đủ tiềm lực tài chính muốn mua bất động sản để ở.

Ở chiều ngược lại, cũng như giá cả nói chung, địa tô có sự tăng lên dưới sức ép của lạm phát và do đó tác động làm tăng giá bất động sản. Dù vậy, điều này sẽ không thể kéo dài lâu, khi lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn và lạm phát hạ nhiệt. Khi đó sự giảm giá trên thị trường sẽ ngày càng trở nên rõ rệt.

Như vậy, giá trị có xu hướng giảm xuống cùng với thanh khoản ảm đạm, giao dịch trầm lắng sẽ là tình trạng tiếp tục diễn ra trên thị trường bất động sản ít nhất là tới năm 2023. Thậm chí, tình hình có thể còn mau chóng đi đến chỗ ít khả quan hơn khi mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định tăng lãi suất điều hành thêm 1%/năm.

Bên cạnh đó, trên thị trường cũng có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Đối với đất nền, dễ dàng nhận thấy đây là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Giá trị loại bất động sản này chính là giá trị quyền sử dụng đất, về thực chất được xác định bằng cách tư bản hóa địa tô theo lãi suất hiện hành. Do đó, giá đất nền biến động rất mạnh theo những diễn biến của lãi suất, tăng cao nhiều lần khi lãi suất giảm và cũng sẽ giảm đáng kể khi lãi suất tăng. Đó là chưa kể, vì biến động mạnh theo lãi suất như thế, nên đất nền là phân khúc mà trước đó đã thu hút một phần lớn các hoạt động đầu cơ thuần túy. Minh chứng rõ nhất cho điều này chính là những khu đất nền ở vùng ven đô Hà Nội.

Còn với các phân khúc bất động sản như căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền thổ thì bên cạnh giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng là một phần quan trọng trong giá trị của bất động sản. Mà hiện nay, sức ép lạm phát đang khiến giá vật liệu xây dựng, do đó giá trị công trình tăng lên. Do đó, phân khúc này chịu ảnh hưởng từ những biến động lãi suất ít hơn, dẫn đến việc nhiều sản phẩm bất động sản, như chung cư chẳng hạn, thậm chí còn tăng giá trong thời gian qua. Cùng với đó, một số phân khúc như chung cư hay nhà liền thổ vẫn còn thu hút một số lượng lớn người dân có nhu cầu sở hữu để ở.

Có một hiện tượng quan trọng ở đây cần phải làm rõ, đó là giá rao bán bất động sản nhìn chung hiện nay vẫn ở mức cao. Điều này hình như mâu thuẫn với những điểm chúng ta đã phân tích trên đây, nhất là với những phân tích về phân khúc đất nền. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, đây mới chỉ là giá rao bán mà thôi. Chừng nào người ta chưa thực hiện giao dịch ở mức giá ấy, hay nói cách khác, chừng nào chưa có người mua tại mức giá ấy, thì không thể coi đó là giá trị bất động sản thực tế trên thị trường được. Những mức giá ấy hầu như được đưa ra theo ý chí chủ quan của người bán, nhằm mục đích thu hồi vốn mà hạn chế phải cắt lỗ, hoàn toàn không phải nhu cầu của thị trường.

Mạnh Hải