Sai lầm nghiêm trọng của chủ đầu tư sau khi Cocobay “vỡ trận”
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng các phương án chủ đầu tư Cocobay đề xuất giải quyết “vỡ trận” chi trả lợi nhuận cam kết đều không hợp lý.
Trong thông báo không thể trả mức lợi nhuận cam kết là 12%/năm với khách hàng mua condotel tại dự án Cocobay (Đà Nẵng), chủ đầu tư là Công ty Thành Đô đã đưa ra 3 phương án giải quyết. Một trong các phương án là khách hàng chấp nhận chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư thông thường với mức phí 15% giá trị bất động sản theo hợp đồng mua bán đã ký.
Sở Xây dựng TP Đà Nẵng mới đây xác nhận UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt việc chuyển đổi hơn 2.400 căn condotel (không hình thành đơn vị ở) thuộc dự án Cocobay trên địa bàn thành căn hộ chung cư thông thường (hình thành đơn vị ở).
Trao đổi riêng với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã chỉ ra một số điểm chưa hợp lý về cách chuyển đổi này cũng những vấn đề xung quanh sản phẩm condotel.
Một sai lầm chiến lược
Trước cách giải quyết này của phía chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu nhận định việc đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là đề xuất vô lý.
“Mục đích của việc quy hoạch đất du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, tại sao lại có thể chuyển qua đất ở? Việc Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển đổi hơn 50% dự án Cocobay sang đất ở là một sai lầm chiến lược”, ông Châu khẳng định.
Dẫn chứng về một trường hợp tiêu biểu tại TP.HCM, ông Châu ví dụ khu vực đất ven sông Sài Gòn ở khu trung tâm, nếu không cấp xây dựng nhà ở mà toàn bộ khu vực quy hoạch thành đất thương mại dịch vụ sẽ mang lại nguồn lợi lâu bền cho Nhà nước. Không những vậy còn mang lợi ích cho người dân và khách du lịch nhờ yếu tố cảnh quan môi trường, khí hậu.
Chủ tịch HoREA cho rằng việc biến khu vực này thành nhà ở, trở thành tài sản riêng của nhóm cư dân ở riêng bờ rộng là một điều rất đáng tiếc.
Trước sự bùng nổ của condotel tại nhiều tỉnh thành, ông Châu cảnh báo nếu sự việc tương tự diễn ra với các địa phương phát triển du lịch khác thì rất không may cho sự phát triển về kinh tế xã hội của đất nước và địa phương.
Theo ông Châu, tất cả các lĩnh vực kinh tế xã hội là phải được phát triển theo quy hoạch, có quy hoạch mới có thể phát triển bền vững.
“Ngay cả khi có điều chỉnh quy hoạch cũng không được phá vỡ mục tiêu ban đầu được đề ra, đảm bảo sự phát triển hài hòa của cân đối, bảo vệ lợi ích của tất cả các bên chứ không phải lợi ích của một nhóm người, đặc biệt là không phải lợi ích của chủ đầu tư”, ông nói.
Thổi giá condotel lên bằng căn hộ cao cấp
Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, từ năm 2014 bắt đầu xuất hiện những dự án condotel hình thành ở các khu du lịch nghỉ dưỡng và chủ đầu tư tự đặt tên nó là “căn hộ condotel” và bán căn hộ đó cho người tiêu dùng.
Với căn hộ condotel, không ít chủ đầu tư đẩy giá bán lên với mức giá bán tương đương với căn hộ cao cấp ở TP.HCM vào thời điểm đó, khoảng 40-45 triệu đồng/m2.
“Đây là một điều vô lý bởi dự án căn hộ condotel thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, thuộc đất phi nông nghiệp, chính vì vậy họ không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi các dự án nhà ở, bao gồm cả dự án nhà ở cao cấp phải nộp tiền sử dụng đất”, ông giải thích.
Điều đó cho thấy chủ đầu tư đã làm 3 việc: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh và chốt lợi nhuận nhanh. Để làm được điều này, chủ đầu đã thực hiện một thủ đoạn là đẩy lợi nhuận cam kết lên mức cao, thậm chí có chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận lên đến 12-14%/năm, kéo dài trong 8-12 năm.
Theo Chủ tịch HoREA, đây là mức cam kết rất cao so với các nước trong khu vực ASEAN bởi cam kết của họ chỉ ở mức 5-7%/năm.
Ông cho biết hiện một số chủ đầu tư uy tín trên thị trường đã phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng chỉ cam kết ở mức 5-6%/năm. Dù mức lãi suất thấp hơn tiết kiệm ngân hàng, ông đánh giá các chủ đầu tư vẫn bán được hàng do đây là một mức cam kết hợp lý và khó khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán mức lãi suất này.
Có thể cấp sổ đỏ cho chủ sở hữu condotel
Đối với sự việc ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group, trả lời trên truyền hình về việc không thể thanh toán mức lợi nhuận cam kết với khách hàng, ông Châu cho biết cảm thấy rất bức xúc.
“Cả 3 phương án chủ đầu doanh nghiệp này đưa ra để giải quyết vấn đề đều chỉ thể hiện một điều duy nhất, đó là sự bội tín”, ông Châu nói.
Nói về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu condotel, ông Châu khẳng định căn cứ luật đất đai và các nghị định hiện có, chúng ta đã có thể cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ condotel với quyền sở hữu căn hộ có thời hạn theo thời hạn dự án bởi Luật nhà ở cho phép sở hữu căn hộ có thời hạn.
Theo đó, nếu dự án có thời hạn 50 năm thì khách hàng cần được cấp quyền sở hữu 50 năm, nếu dự án có thời hạn 30 năm thì cấp sổ đỏ cho cá nhân sở hữu với thời hạn 30 năm.
Tuy nhiên, thiếu đi hành lang pháp lý cho loại hình condotel đang dẫn đến nhiều hệ lụy như trường hợp của Cocobay hay dự án bị thu hồi sổ đỏ tại Đà Nẵng của Công ty 586.
Chính vì vậy, ông Châu khẳng định HoREA vẫn đang liên tục kiên trì đấu tranh, phản biện để hình thành một hệ thống pháp luật tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, trong suốt. Yếu tố minh bạch, trong suốt sẽ tạo ra sự lành mạnh, công bằng giữa các nhà đầu tư, từ đó bảo vệ tất cả các chủ thể các liên quan và lợi ích chung của toàn xã hội.
