Phía sau làn sóng “bán giải chấp” của tập đoàn bất động sản DIC Corp

Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp – Mã HoSE: DIG) đang đối mặt với làn sóng bán giải chấp mạnh mẽ chưa từng thấy. Sau hàng loạt phiên giảm mạnh từ đỉnh hồi tháng tư, thì đến nay, chỉ trong tháng 10, DIG đã “nằm sàn” liên tiếp nhiều phiên. Đáng nói, DIG không phải là trường hợp ngoại lệ, mã cổ phiếu này cũng chỉ là một trong nhiều mã thuộc nhóm ngành bất động sản đã giảm mạnh liên tiếp từ đầu năm tới nay.

Được biết, DIG là công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, do đó để lý giải hiện tượng trên thì không thể không nhắc đến những khó khăn chung mà ngành này đang phải đương đầu.

Hiện nay, trong số các ngành nghề thì bất động sản là lĩnh vực chịu tác động lớn nhất từ những bất ổn vĩ mô. Trong đó có lạm phát toàn cầu và các đợt tăng lãi suất mạnh tay từ các ngân hàng trung ương trên thế giới.

Chính giá cả sinh hoạt tăng cùng môi trường lãi suất cao, theo đó đã khiến việc mua nhà trở nên bớt mặn mà. Tuy nhiên, cũng cần nói rõ rằng tuy thị trường đang diễn ra tâm lý “ngại vay tiền mua nhà”, nhưng nhu cầu ở thực thì vẫn rất cao.

Sở dĩ có tâm lý ngại vay tiền là vì suốt 3 quý đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã xảy ra tình trạng sốt giá nhà đất và lệch pha cung – cầu nghiêm trọng: “Bội thực” phân khúc nhà ở cao cấp và khan hiếm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Người mua nhà do đó phải đi vay, sử dụng một đòn bẩy rất lớn và phải chi trả trong nhiều năm mới hoàn toàn sở hữu được bất động sản đó. Và mọi chuyện vẫn ổn khi mặt bằng lãi suất vay vẫn ở mức thấp.

Còn nay, khi lãi suất cho vay ngày một tăng, áp lực về lãi ngân hàng đã vượt quá khả năng chi trả của người mua nhà. Trong khi giá nhà vẫn ở mức quá cao, không mấy người đủ khả năng mua trong thời buổi ngày nay. Nhu cầu mua nhà vì thế mà đã sụt giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc, trực tiếp giáng một đòn đau vào doanh thu của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

DIG cũng không ngoại lệ, các hoạt động chính như đầu tư phát triển đô thị, cho đến xây dựng công trình, lẫn sản xuất các vật liệu xây dựng đều đã bị thu hẹp, sụt giảm nguồn thu do một môi trường ảm đạm chung đang phủ bóng lên toàn ngành bất động sản.

Vấn đề là, việc nguồn thu sụt giảm đã dẫn tới tình trạng mất thanh khoản ở nhiều doanh nghiệp bất động sản và tạo áp lực trả nợ lên các khoản vay thế chấp của các doanh nghiệp này. Trong các khoản vay thế chấp, ngoài các tài sản là bất động sản, còn phải nhắc đến cổ phiếu. Chẳng hạn như với DIG, năm 2021 họ đã phát hành ba lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm kể từ ngày phát hành, với tổng trị giá 3.500 tỷ đồng. Và trái chủ của cả ba lô trái này là HDBank. Trong đó, tài sản đảm bảo của ba lô trái phiếu nói trên là gồm 110 triệu cổ phiếu DIG và toàn bộ lợi tức, cổ tức phát sinh từ số lượng cổ phiếu đó.

Vào ngày 8/11, DIC Corp đã phải thay đổi 110 triệu cổ phiếu DIG làm tài sản đảm bảo thành 79,2 triệu cổ phiếu, tức giảm 30,8 triệu cổ phiếu. Trong đó, Công ty bị bán giải chấp 55 triệu cổ phiếu và phải thế chấp bổ sung thêm tới 24,2 triệu cổ phiếu DIG từ việc chia cổ tức và cổ tức thưởng. Đồng thời, DIC Corp cũng phải bổ sung thêm 80 bất động sản tại xã Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai) làm tài sản đảm bảo thay cho 55 triệu cổ phiếu của bên thứ ba vừa bị bán giải chấp nói trên.

Và DIC Corp không chỉ thế chấp cổ phiếu tại HDBank, mà còn tại các sàn chứng khoán trong nước. Những ngày gần đây, tình trạng “call margin” liên tục xảy ra với các công ty bất động sản như DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR) tại nhiều sàn chứng khoán như MBS, ACBS, YSVN. Call margin hiểu ngắn gọn là công ty chứng khoán đã đề nghị khách nộp thêm tiền hoặc bổ sung chứng khoán thế chấp, nhưng khách hàng không đáp ứng được yêu cầu, nên công ty chứng khoán buộc phải bán chứng khoán đang thế chấp theo giá thị trường để thu tiền vay về.

Không chỉ riêng DIG, tình trạng chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là doanh thu sụt giảm, trong khi áp lực trả nợ thì dồn dập, tiền vốn huy động được từ ngân hàng và các sàn chứng khoán trước kia thì đã nằm hết trong các dự án đang triển khai, mà dù dự án đã hoàn thành xong thì cũng chưa chắc bán được hàng vì giá quá cao, một vòng luẩn quẩn quẩn đang làm gia tăng nguy cơ vỡ nợ ở các doanh nghiệp bất động sản.

Nên có thể hiểu được, nguyên nhân cho động thái bán giải chấp vừa qua đến từ một lý do rất cơ bản đó là doanh nghiệp đang giải tỏa áp lực về nghĩa vụ nợ. Họ phải bán tháo tài sản với giá rẻ để kịp thời hạn trả tiền cho các chủ nợ. Nói cách khác, đó là hành động để bảo vệ sự sống còn của doanh nghiệp, coi như chịu đau một lần để tự cứu mình, hơn là rơi vào tình cảnh như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.

Do đó, việc lao dốc của mã DIG nói riêng và các mã bất động sản nói chung vừa qua cũng là đang đi theo đúng với quy luật của thị trường. Đặc biệt là khi trong suốt một thời gian dài, một sản phẩm có ích cho xã hội như bất động sản đã bị phát triển theo hướng đầu cơ mua đi bán lại với cái giá ngày càng vượt quá khả năng của những khách hàng thực thụ.

Vấn đề ở đây là Chính phủ cũng như doanh nghiệp cần đối thoại với nhau để phát triển thị trường nhà đất bền vững hơn. Sao cho bất động sản trở về đúng giá trị thực của nó là đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Chỉ khi sức mua được đảm bảo thì thị trường mới không tạo nguy cơ bong bóng.

Huy Hoàng