Phân lô bán nền trái phép, dự án ma: Lãi nghìn tỷ, sao phạt 1 tỷ?

Từ ngày 5/1, hàng loạt vi phạm trong lĩnh vực đất đai bị xử phạt nặng lên đến 1 tỷ đồng, trong đó có việc phân lô bán nền trái quy định.

Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 5/1/2020. Nghị định này đã tăng hàng loạt mức phạt đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, trong đó có việc phân lô bán nền không đúng quy định.

Cụ thể, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai thì hình thức và mức xử phạt từ 20 – 500 triệu đồng tùy theo diện tích.

Trong đó, phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Nghị định cũng quy định, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt sẽ từ 50 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tuỳ diện tích.

Trong đó, phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Một chuyên gia bất động sản (đề nghị không nêu tên) cho biết, lợi nhuận thu về của một dự án phân lô bán nền rất cao, lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.

Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, song biện pháp khắc phục hậu quả của Nghị định vẫn còn khá nhẹ khi chỉ yêu cầu chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục trình chính quyền sở  tại cấp phép cho việc làm trái quy định đó hoặc thực hiện tiếp tục đầu tư dự án như đã đăng ký và nộp lại số tiền đã thu lợi bất chính.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản “bất lương”, đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn.

Hiệp hội đã nhiều lần có văn bản kiến nghị các giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật.

Theo đó, về Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội đề nghị bổ sung “nền nhà, đất nền” vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản, để thống nhất quản lý loại sản phẩm ” nền nhà, đất nền” hình thành trong tương lai.

Đề nghị bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản quy định về “thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn” trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý.

Đề nghị bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản.

Đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản; Yêu cầu nhân viên môi giới phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật thì mới được hoạt động dịch vụ môi giới. Đồng thời, đề nghị quy định nhân viên môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về việc môi giới.

Đối với Bộ Luật Dân sự, HoREA đề nghị bổ sung quy định trường hợp “đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành, như trường hợp “đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản (trong đó có đất nền) hình thành trong tương lai, phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với “đất ở đô thị” và “đất ở nông thôn”.

Trên thực tế, nhiều địa phương đã “xé rào” cho phép tách thửa cả đất nông nghiệp và trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng đầu nậu, doanh nghiệp bất động sản xấu đã lợi dụng thực hiện phân lô, bán nền trái phép, tràn lan ở một số địa phương, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, thậm chí gây bất ổn trong khu vực, như trường hợp Công ty Địa ốc Alibaba…

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét bãi bỏ Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đồng thời bãi bỏ Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, về “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa”, vì không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Về thực thi chế định “thừa phát lại”, hiệp hội đề nghị pháp điển hóa chế định “thừa phát lại”, do hiện nay mới chỉ được quy định bằng các Nghị quyết của Quốc hội và các Nghị định của Chính phủ.

HoREA đề nghị Chính phủ và Bộ Tư pháp nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập “Vi bằng” đối với “các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật”, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP của Chính phủ.

Trong đó, có các trường hợp lập “Vi bằng thừa phát lại” để mua bán đất nền, nền nhà hình thành trong tương lai mà chưa hội đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.

Thành Luân/ĐVO