“Nín thở” chờ quyết định Quốc hội khơi thông điểm nghẽn tỷ USD

Thị trường bất động sản đang “nín thở” chờ Quốc hội thông qua sửa Luật Đầu tư để tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường phát triển.

Ách tắc vì vướng mắc

Những trở ngại về pháp lý đang khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai dự án, từ đó ảnh hưởng đến nguồn cung và sự phát triển của thị trường bất động sản. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thị trường bất động sản vừa qua tại TP.HCM rất lớn. Vướng là do quy định pháp luật, trực tiếp là dự án nào có đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Có 173 dự án tại TP.HCM bị vướng ở vấn đề này.

Theo đó, khoản c điều 75 Luật Đầu tư 2020 quy định chủ đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” mới được chuyển đổi sang thực hiện dự án nhà ở thương mại. Việc quy định như vậy đã khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại phải “treo” lại vì nều mảnh đất có nguồn gốc đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở. Nguồn cung mới trên thị trường BĐS vì vậy mà khan hiếm hơn, ảnh hưởng đến sự phát triển lâu dài.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đánh giá, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác. Muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh.

Để giải quyết những ách tắc trước mắt, ông Hiệp cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến các vấn đề ở điều 75 Luật Đầu tư, tương ứng là điều 23 Luật Nhà ở và Nghị định 30 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở nếu được sửa đổi sẽ tạo nguồn cung lớn hơn cho thị trường. Đây không phải là một doanh nghiệp mà là toàn bộ doanh nghiệp mong muốn sửa đổi vấn đề này.

Theo đó, Luật Đầu tư nên được sửa đổi theo hướng cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm cả đất ở và không phải đất ở) được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, trừ trường hợp các diện tích đất của nhà đầu tư thuộc vào các dự án xây dựng nhà ở, các dự án khác thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… theo quy định của Luật Đất đai.

Trước một số lo ngại rằng việc sửa Luật có thể khiến doanh nghiệp thâu tóm đất đai, thu gom đất nông nghiệp quy mô lớn và tạo nên hệ lụy kéo dài, chuyên gia cho rằng những ý kiến này là chưa có cơ sở.

Cụ thể, nhà đầu tư hiện nay chỉ được chuyển đổi mục đích sử đụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Vậy nên không thể có chuyện doanh nghiệp muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là được mà phải dựa trên quy hoạch.

Bên cạnh đó, hiện nay chế độ sử dụng đất nông nghiệp đang được quản lý theo các quy định riêng, trong đó quy định cụ thể về các điều kiện để doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nên Nhà đầu tư có muốn thực hiện gom đất nhằm mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là dễ.

Sớm hoàn thiện luật cứu thị trường

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản đánh giá, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Ông Lập cho rằng, việc kiện toàn hệ thống các Bộ Luật, Luật liên quan đến bất động sản để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp trung ương cho đến việc ban hành các trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ.

Để thị trường phát triển, theo ông Lập cần nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi các Luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện tại luôn có sự dịch chuyển nhanh về môi trường kinh doanh bởi tính sáng tạo, linh hoạt và thích ứng nhanh với môi trường toàn cầu. Việc xây dựng hành lang pháp lý cần tạo cơ chế linh hoạt để phù hợp với bối cảnh nêu trên.

Trả lời báo chí, Giáo sư Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định việc sửa đổi, bổ sung Khoản c Điều 75 Luật đầu tư 2020 là vấn đề thực sự bức thiết bởi hiện nay mất từ 3-5 năm để hoàn thiện hồ sơ, pháp lý cho một dự án, đặc biệt các dự án quy mô lớn thời gian còn kéo dài hơn rất nhiều.

“Việc phân quyền cho các địa phương sẽ rút ngắn thủ tục đầu tư dự án, giảm chi phí cho doanh nghiệp. Khi đó, giá sản phẩm đầu ra cũng giảm, lợi cho người mua nhà, cho xã hội trong bối cảnh bất động sản liên tục tăng giá do thiếu nguồn cung trong vài năm trở lại đây”, ông Võ khẳng định.

Ông cho rằng: “Không có lý do gì để phản đối việc thông qua sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Nhà ở để tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường, đưa thị trường về đúng quỹ đạo phát triển theo quan hệ cung cầu trong bối cảnh thị trường bất động sản đang mất cân đối”.

“Tôi cho rằng, chúng ta cần phải sửa đổi. Có thay đổi mới có thể phát triển. Luật Xây dựng 2014 chúng ta đã sửa đổi rồi. Đến nay, thị trường bất động sản lại tiếp tục bị mắc bởi Luật Đầu tư, Luật Nhà ở. Vướng mắc ở đâu cần quyết liệt tháo gỡ ngay ở đó”, ông Võ nhấn mạnh.

Theo chương trình làm việc của Kỳ họp bất thường lần thứ nhất của Quốc hội khóa XV đang diễn ra, trong hai ngày làm việc cuối cùng tới đây (10-11/1/2022), dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Nghị quyết về chính sách tài khóa – tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế và Dự án Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư.

Trong bối cảnh doanh nghiệp và thị trường BĐS – động lực phát triển của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, theo các chuyên gia, điều kiện để phục hồi thị trường trong giai đoạn hiện nay chủ yếu về chính sách, pháp lý. Trong đó, Luật Đầu tư chính là điểm quan trọng nhất.

Duy Anh