Đâu là “điểm nghẽn” lớn nhất cần tháo gỡ của thị trường bất động sản?

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có công điện về vấn đề tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Đây là một điều rất đáng chú ý trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước cho đến hiện nay vẫn đang chật vật duy trì hoạt động và thị trường dự kiến sẽ còn trầm lắng trong năm 2023 do những diễn biến không mấy khả quan của kinh tế toàn cầu.

Nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động thu nhập thấp là lĩnh vực được nhấn mạnh xuyên suốt các chỉ đạo trong Công điện. Thật vậy, nhiều năm qua, các dự án căn hộ cao cấp, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng hay thương mại đều được doanh nghiệp triển khai rất nhiều và đa dạng. Ngược lại, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người lao động thì lại chỉ chiếm một phần rất nhỏ trong nguồn cung sản phẩm trên thị trường. Chỉ tính riêng lĩnh vực bất động sản nhà ở, năm 2020, nhà ở phân khúc giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới. Đến nửa đầu năm 2022, nhà ở bình dân đã hoàn toàn biến mất khỏi nguồn cung mới trên thị trường trong khi nhà ở cao cấp chiếm 80%, còn lại là phân khúc trung cấp.

Có thể nói, việc xây dựng các dự án đã và đang vượt quá xa so với sức mua của người dân, đặc biệt là đại đa số nhân dân lao động. Dù thu nhập của người dân đã tăng lên đáng kể theo tiến trình tăng trưởng kinh tế của Việt Nam, nhưng lại không theo kịp sự tăng lên của giá bất động sản nói chung do trên thị trường tràn ngập các sản phẩm cao cấp. Do vậy, việc Thủ tướng dành sự quan tâm đặc biệt cho lĩnh vực nhà ở xã hội, như một hướng để cải thiện thị trường bất động sản, là điều dễ hiểu.

Một vấn đề nữa được chỉ đạo cụ thể trong công điện là việc đảm bảo cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng sau khi Ngân hàng Nhà nước đã nới room tín dụng hồi đầu tháng 12. Nhưng điểm quan trọng ở đây là nguồn tín dụng cũng phải dành ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với giá phù hợp thị trường và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh mà các dự án ấy sau cùng phải góp phần giúp doanh nghiệp trả nợ, phát triển.

Điều này rõ ràng xuất phát từ một thực tế đó là trong những thời kỳ như hiện nay, người ta cần vay tiền chỉ là để thanh toán cho những khoản vay trước đó chứ ít khi để đầu tư mới. Chỉ cần so sánh sự tăng lên nhanh chóng của dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản mấy năm vừa qua với sự sụt giảm của lượng cung sản phẩm bất động sản mới cũng đủ để thấy điều này. Nhưng nếu cứ đi vay mới chỉ để đơn thuần thanh toán khoản vay cũ thì sẽ chỉ rơi vào vòng luẩn quẩn mà không giải quyết được vấn đề.

Nguồn tín dụng cấp mới sẽ nhanh chóng trở nên vô ích và không bao giờ là đủ nếu bản thân các dự án của doanh nghiệp không thể tiêu thụ được. Do đó, nguồn vốn tín dụng phải hướng tới những dự án có khả năng bán được trên thị trường hiện nay – mà không đâu khác chính là những dự án nhà ở xã hội vốn luôn được người lao động rất ngóng chờ, qua đó tạo cho doanh nghiệp dòng tiền và khả năng thu hồi vốn đầu tư.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là một vấn đề được Thủ tướng yêu cầu rà soát, cải thiện. Từ đầu năm 2022, không ít những vụ việc vi phạm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đã được đưa ra xử lý. Hơn nữa, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất là doanh nghiệp bất động sản, và các doanh nghiệp vi phạm cũng đa phần là doanh nghiệp bất động sản. Nên khi niềm tin trên thị trường trái phiếu suy giảm, thì doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt và mất đi một kênh huy động vốn quan trọng trong bối cảnh tín dụng eo hẹp hiện nay.

Nhiệm vụ tháo gỡ vướng mắc pháp lý để các dự án không bị chậm triển khai cũng là một phần trong các chỉ đạo lần này. Chúng ta thấy rõ rằng, đối với các dự án như nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, doanh nghiệp có thể được hưởng nhiều ưu đãi về quỹ đất, về nguồn vốn khi nhận triển khai dự án. Tuy nhiên, đi kèm với những ưu đãi cũng là không ít những điều kiện, quy định pháp lý mà doanh nghiệp phải đáp ứng. Chính điều này, bên cạnh thực tế là tỷ suất lợi nhuận của các dự án nhà ở bình dân tương đối thấp hơn so với các loại hình khác, đã khiến nhiều doanh nghiệp có phần e ngại. Đó là chưa nói đến việc nhiều dự án đang triển khai thì quy định pháp lý thay đổi, dẫn đến bị chậm tiến độ.

Như vậy, lần này, các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về cơ bản đã bao quát những khó khăn chủ yếu mà thị trường bất động sản gặp phải thời gian qua. Có thể trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ khó có sự khởi sắc ngay, nhưng với sự lắng nghe và cố gắng của Chính phủ trong thời gian qua, chúng ta có cơ sở để kỳ vọng rằng những điểm nghẽn của thị trường bất động sản sẽ phần nào được tháo gỡ.

Mạnh Hải