Nghịch lý nhà ế, đất ế mà giá vẫn tăng

Sau khi chính sách siết tín dụng bất động sản (BĐS) bắt đầu có hiệu lực, thị trường nhà đất dần rơi vào trạng thái ảm đạm do tính thanh khoản thấp và số lượng người mua giảm sút. Tuy nhiên, giá bán các căn hộ, nhà phố tại nhiều địa phương vẫn tiếp tục tăng phi mã thậm chí là “chạm đỉnh” khiến nhiều người dân cảm thấy hoang mang và khó hiểu.

Chỉ trong 8 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm kiếm các căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 9%, trong khi số lượt tìm thuê tăng mạnh lên mốc 25%. Điều này đã phần nào khiến cho giá bán của những căn hộ chung cư tại địa phương này tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn. Điển hình như một căn hộ có diện tích vỏn vẹn chỉ 35-38m2 nhưng giá bán lên tới 3 tỷ đồng, tăng hơn 500 triệu đồng so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ nhà ở thương mại mà đến cả các dự án nhà ở xã hội cũng gặp tình trạng bị đẩy giá lên cao. Nổi bật nhất là dự án do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) triển khai ở Linh Đàm (Q.Hoàng Mai, Hà Nội) đã tăng từ 13 triệu đồng/m2 năm 2016 lên trên 30 triệu đồng/m2, tức tăng hơn gấp đôi chỉ trong vòng 6 năm. Tình trạng giá BĐS tăng cao cũng tiếp tục diễn ra tại TP.HCM khi một căn hộ ở quận 7 có diện tích 76m2 được rao bán với mức giá lên đến 17 tỷ đồng.

Trong khi trên thực tế từ sau khi Chính phủ ban hành chính sách siết tín dụng BĐS thì cả nguồn cung lẫn thanh khoản đối với mặt hàng này đều sụt giảm mạnh. Trong đó nguồn cung đất nền giảm 65,6% và lượng tiêu thụ thì giảm 77,8% so với quý trước. Đối với phân khúc căn hộ, tỷ lệ chuyển nhượng thành công ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25 – 60%. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng thậm chí còn bị rơi vào thế khó khi hàng hóa không tìm được người mua dẫn đến không thể cắt lỗ. Đồng thời chính sách siết tín dụng cũng khiến họ không có được hỗ trợ từ các nhà băng, từ đó dẫn đến nhà đầu tư lướt sóng có nguy cơ phải bồi thường tiền hợp đồng do hành vi đóng tiền chậm tiến độ đề ra.

Tuy nhiên mặc dù nhà đất hiện đại đang ế nhưng các nhà đầu tư, chủ sở hữu vẫn quyết tâm tăng giá khiến dư luận vô cùng khó hiểu. Dù vậy nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận định rằng, lý do giá nhà đất liên tục bị đẩy lên cao trong thời gian gần đây có thể xuất phát từ 3 nguyên nhân chính:

Thứ nhất là do tâm lý người dân lo sợ tình trạng lạm phát tăng cao khi mà giá xăng dầu và các mặt hàng nhu yếu phẩm đều đồng loạt tăng mạnh. Vì thế để ngăn không cho dòng tiền bị ảnh hưởng từ quá trình lạm phát, người dân sẽ có tâm lý mua nhà phố để giữ tiền. Từ đó, khiến BĐS ngày càng bị “đội giá” và sinh ra tình trạng bong bóng BĐS khi mà giá mặt hàng này tăng quá mức so với giá trị thực của nó.

Thứ hai, giá BĐS bị đẩy lên cao phần nhiều là do các cò đất cố tình làm giá ảo để thu lợi, ăn phí hoa hồng. Thậm chí một số sàn giao dịch BĐS còn cố tình đẩy giá để tạo sóng nhằm tạo sự thu hút cho các nhà đầu tư có xu hướng mua để lướt sóng ăn chênh lệch.

Thứ ba, đa phần những người có nhu cầu mua/bán nhà sẽ có tâm lý sợ bị thiệt thòi khi thấy nhiều môi giới rao giá bán cao trong khi giá bán của mình lại thấp hơn. Vì thế họ cũng cố rao giá thật cao với hy vọng có thể lời được nhiều tiền hơn. Chưa kể khi đưa ra giá bán, nhiều người bán còn cộng thêm cả lạm phát nên giá nhà đất đã cao nay lại tiếp tục cao hơn.

Mặc dù tình trạng bong bóng BĐS đang diễn ra mạnh ở nhiều địa phương, tuy nhiên theo các chuyên gia thì đây không phải là một hiện tượng đáng lo. Bởi hiện tại bên cạnh xu hướng tăng giá ảo thì cũng có một làn sóng âm thầm giảm giá đến tử các chủ đầu tư BĐS. Hành động này được đánh giá là để kích cầu người mua đồng thời mang lại sự cân bằng cho thị trường BĐS vốn đang bị lung lay vì nhiều chiêu trò làm giá. Các chủ đầu tư có thể thực hiện giảm giá thông qua việc chiết khấu, tăng khuyến mãi, thậm chí trả lãi suất cho khách hàng đóng trước hạn, đóng 95% giá trị BĐS với lãi suất lên đến 20 – 30%. Chưa kể nhiều chủ đầu tư còn sẵn sàng trả lãi cho khách hàng lên đến gần 50% giá trị BĐS mà khách hàng mua vào.

Mặc dù những làn sóng giảm giá của các chủ đầu tư có thể tạm thời giúp khách hàng giải quyết được nghịch lý về tình trạng bong bóng BĐS. Tuy nhiên nếu việc kiểm soát tín dụng kéo dài thì thị trường BĐS chắc chắn sẽ phải có đợt điều chỉnh giá mới nếu không muốn rơi vào tình trạng “trống đánh xuôi kèn thổi ngược”.

Minh Thanh