Dù khó khăn vẫn đang còn tồn tại, khi doanh nghiệp chật vật với dòng tiền và lãi suất tăng cao, giới chuyên gia và những nhà đầu tư lâu năm đều đặt niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2023.

Mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội… Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngăn cũng lãi vài trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đâu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung – cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều.

Khoảng thời gian trước “Hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” diễn ra, không khí lo lắng bao trùm thị trường bởi các cuộc họp trước đó của Ngân hàng Nhà nước, một số Bộ, ngành địa phương không đưa ra được giải pháp cụ thể nào. Tình trạng này cũng tương tự với các cuộc hội thảo, đối thoại, gặp gỡ… giữa chính quyền và doanh nghiệp bất động sản thời điểm cuối năm ngoái. Tất cả chỉ dừng lại ở việc “lắng nghe” rồi vốn vẫn tắc, pháp lý vẫn vướng, lãi suất vẫn cao ngất ngưởng, cán bộ vẫn sợ ký…

Trong khi sức chịu đựng của các doanh nghiệp bất động sản đã tới giới hạn, ngay cả các “ông lớn” cũng đành tuyên bố đơn phương phá vỡ cam kết đồng hành với khách hàng, chấp nhận mang tiếng bội tín vì mất thanh khoản. Các công ty hạng trung và nhỏ thì khỏi nói, buộc phải chấp nhận từ bỏ cuộc chơi. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam thừa nhận đang “ăn đong” từng ngày, cắt hàng loạt dự án khiến hàng ngàn công nhân xây dựng không có việc làm, không có thu nhập.

Tại “Hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, các chuyên gia đã phân tích nguyên nhân của thị trường bất động sản trầm lắng, cụ thể:

Thứ nhất, có thể thấy, hiện nay nguồn cung trên thị trường phần lớn là để đáp ứng nhu cầu đầu tư (chiếm khoảng 80%), chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp. Còn các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực chỉ chiếm khoảng 20%, trong khi những người có nhu cầu mua để ở chiếm khoảng 90%. Dẫn đến một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường là, phân khúc được ưu tiên cho vay thì thiếu nguồn cung, phân khúc tồn kho tăng mạnh thì bị hạn chế tín dụng.

Thứ hai, giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. Theo một số liệu, giá bất động sản của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)…

Thứ ba, các động thái sàng lọc, chấn chỉnh, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu của cơ quan chức năng trong năm qua đã khiến thị trường bất động sản thiếu đi một kênh dẫn vốn quan trọng. Cùng với chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào cảnh “đói vốn”. Đặc biệt là trong 6 tháng cuối năm, những thông tin về chính sách tài chính, tiền tệ đã khiến thị trường bất động sản bao phủ một màu trầm lắng, do các nhà đầu tư dè chừng, cẩn trọng hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

Ông chủ một tập đoàn lớn tại TP.HCM cho biết từ quý 4/2022 đã không còn tiền trả lương vì hàng bán không được trong khi chạy vạy khắp nơi để lo tiền đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, thị trường xuất hiện hàng loạt tin đồn khiến người cần nhà hoang mang giữ chặt túi tiền. Không mua mới đã đành, ngay cả các dự án đang mua, không ít khách hàng cũng dừng thanh toán để nghe ngóng. Cái khó bó hết mọi con đường, thị trường bất động sản chưa bao giờ bế tắc đến thế. Mỗi một cuộc họp trôi qua không có giải pháp là thêm một lần lòng tin bị bào mỏng…Bước sang đầu năm 2023, thị trường được kỳ vọng là sẽ khởi sắc hơn, nhờ vào nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn của nhà nước. Đáng chú ý, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính kêu gọi cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng phải đoàn kết, phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ.

Theo các chuyên gia kinh tế, để đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh bền vững không ai giải cứu cho ai theo Chỉ đạo của Thủ tướng, trước cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác thanh tra để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ngăn chặn một số hiện tượng tiêu cực như việc công bố thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh không đầy đủ, một số dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà chủ đầu tư đã đưa vào kinh doanh. Cùng với đó là cắt giảm thời gian ở mỗi thủ tục cần phải khắc phục được những mâu thuẫn và chồng chéo giữa các lĩnh vực đất đai, xây dựng và môi trường trong bối cảnh doanh nghiệp đang phục hồi. Tăng cường thông tin, truyền thông khôi phục niềm tin, hỗ trợ trị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản… Ngoài ra cũng cần cơ cấu lại các phân khúc bất động sản, trong đó tăng tỷ lệ nhà ở xã hội; giảm giá thành bất động sản; cơ cấu, khoanh nợ, hoán đổi các khoản nợ và trái phiếu doanh nghiệp; xử lý dứt điểm các sai phạm tại các dự án; không hình sự hóa các hoạt động kinh tế đơn thuần.

Đối với doanh nghiệp bất động sản trước biến động của thị trường BĐS như hiện nay, doanh nghiệp BĐS cần nhanh chóng sắp xếp, cơ cấu lại bộ máy kinh doanh, nhất là tìm nguồn cung với giá trị thực cho các khách hàng có nhu cầu ở thực. Vì phân khúc nhà ở cao cấp có nhu cầu nhưng chỉ dừng lại ở một bộ phận nhất định. Ngoài ra, các chính sách tín dụng về trả góp trong vòng 5 -10 năm tới cần được khơi thông, điều chỉnh lãi suất xuống hơn nữa thì mới giúp người dân mua được nhà ở.

Nội dung: Diệu Hương

Đồ họa: M.N