Khúc mắc của thị trường bất động sản không nằm ở “thiếu giải pháp”

Bước sang tháng 11/2022, tình trạng ảm đạm tiếp tục bao trùm thị trường bất động sản. Để gỡ khó cho thị trường, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị với Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới room tín dụng thêm 1-2%, hoãn triển khai một số quy định của Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Dù vậy, khả năng này khó xảy ra vì ưu tiên của chính sách tiền tệ giai đoạn hiện nay là kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng.

Theo số liệu công bố của NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản tới cuối tháng 8/2022 đạt 777,235 tỷ đồng, chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Như vậy, một khối lượng rất lớn tín dụng đã được đưa vào lĩnh vực bất động sản. Việc tháo gỡ khó khăn bằng cách bơm thêm tín dụng chưa chắc đã giải quyết được vấn đề một cách triệt để, mà còn khiến doanh nghiệp lệ thuộc hơn nữa vào tín dụng, trong khi một điều khó khăn chủ yếu là làm sao bán được các dự án bất động sản để thu tiền về thì vẫn chưa được giải quyết…

Thiếu vốn hiện nay cũng không phải chỉ là câu chuyện của riêng ngành bất động sản, mà của toàn nền kinh tế. Thay vì cố gắng cứu cho bằng được các doanh nghiệp bất động sản, chắc chắn Chính phủ sẽ ưu tiên hơn nguồn lực tài chính vào các doanh nghiệp sản xuất.

Hơn nữa, trước nay, Chính phủ vẫn tạo điều kiện ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội, song thực tế, tín dụng bất động sản đã chủ yếu chảy vào phân khúc nhà ở cao cấp hay bất động sản nghỉ dưỡng, quá xa tầm đối với phần lớn tầng lớp lao động. Đây chính là lúc để tái cấu trúc thị trường bất động sản, đập tan những thành phần đầu cơ thuần túy.

Về phía mình, các doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động tự tháo gỡ khó khăn của chính mình. Mấu chốt khó khăn của thị trường bất động sản chính là việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong những năm qua nhưng thời điểm này không bán được hàng, không có thanh khoản.

Để giải quyết khủng hoảng thanh khoản hiện nay, biện pháp đầu tiên có thể nghĩ tới đó là doanh nghiệp phải chấp nhận bán tài sản, bán các dự án đã hoàn thành bằng cách hạ giá, cố gắng có dòng tiền trở về càng sớm càng tốt. Việc thu được các khoản tiền từ bán các sản phẩm bất động sản sẽ là cơ sở để doanh nghiệp giảm các khoản nợ vay cũng như có dòng tiền để tiếp tục hoạt động kinh doanh. Với những dự án dở dang, doanh nghiệp cần có sự lựa chọn giữa các dự án, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình hoặc những dự án mà nhu cầu chưa suy giảm nhiều mà rõ ràng hơn cả là nhà ở xã hội phân khúc cấp thấp.

Khi doanh nghiệp vượt qua khó khăn bằng chính thực lực của mình, thì tự nhiên sẽ đảm bảo sức khỏe tài chính lành mạnh cũng như hoạt động kinh doanh bền vững.

Về phía các ngân hàng thương mại, rõ ràng một điều là việc tiếp tục trực tiếp cấp thêm tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản là rủi ro, có thể ảnh hưởng tới an toàn của hệ thống ngân hàng, nhất là khi tình trạng khan vốn cục bộ đã diễn ra tại một số ngân hàng nhỏ. Tuy vậy, điều đó không có nghĩa là chấm dứt hẳn nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản, mà thay vào đó, cần phải điều hướng nguồn tín dụng ấy sao cho phù hợp và có sự giám sát chặt chẽ hơn.

Cụ thể, cần ưu tiên giải ngân cho người mua bất động sản có nhu cầu ở – nhất là phân khúc nhà ở xã hội, căn hộ cấp thấp – hay kinh doanh thật sự. Cách thức thực hiện nên là khi tiền bán nhà được chuyển đến tài khoản chủ đầu tư, thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay. Ngân hàng giải ngân đến đâu, thu nợ đến đó. Làm được như vậy thì dòng tiền sẽ được xoay vòng mau chóng hơn và tránh rủi ro từ việc chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác.

Sự suy giảm của thị trường bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực, cũng là một cách để vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, để người lao động thu nhập thấp có nhiều cơ hội tiếp cận các sản phẩm nhà ở hơn, qua đó đảm bảo vấn đề an sinh xã hội.

Mạnh Hải