Không còn lo về “thời hạn” và “quyền sở hữu” khi mua chung cư

Theo nhận định của Chính phủ, sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vấn đề có tính nhạy cảm, tác động lớn đến xã hội. Thế nên đề xuất “quyền sở hữu nhà chung cư được xác định theo tuổi thọ công trình” trước đó đã được loại bỏ khỏi Luật nhà ở sửa đổi. Quyết định này có thể hâm nóng thị trường bất động sản nhà ở căn hộ trong nửa cuối năm 2023.

Người dân quan niệm bất động sản, trong đó có chung cư, là tài sản vĩnh viễn, sở hữu lâu dài. Thế nên giới hạn thời gian sở hữu loại hình này sẽ khiến thị trường méo mó.

Đầu năm 2020, vấn đề về thời hạn sở hữu căn hộ đã được dư luận đặc biệt quan tâm, do khi đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn số 703 gửi các địa phương hướng dẫn “thời hạn sử dụng đất” đối với căn hộ dịch vụ, căn hộ lưu trú du lịch không phải nhà ở (thường gọi là căn hộ condotel) được xác định theo thời hạn dự án (thường là 50 năm). Còn với người mua nhà ở (bao gồm cả nhà ở là chung cư) thì vẫn được cấp sổ đỏ với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Nhưng vào ngày 10/3/2023 trong tờ trình của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề xuất “quyền sở hữu nhà chung cư” nên được xác định theo tuổi thọ công trình (tại điều 25 dự thảo Luật nhà ở sửa đổi). Một trong các lý do để cơ quan có thẩm quyền đưa ra đề xuất này là nhằm khắc phục được các khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay.

Tuy nhiên đề xuất này đã vấp nhiều ý kiến trái chiều của người dân. Một trong số đó cho rằng sẽ có thời điểm nhà chung cư bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn để tiếp tục ở. Nhưng người sở hữu khi ấy sẽ chỉ mất quyền sử dụng công trình chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu. Không thể vì cái khó trong việc cải tạo chung cư cũ mà tước đi cơ hội an cư của số đông người dân.

Bên cạnh đó, không phải chỉ riêng chung cư mà tất cả công trình xây trên đất khác đều có thể bị xuống cấp, không còn an toàn sau nhiều năm sử dụng. Vì thế, nếu luật chỉ đưa nhà chung cư vào diện sở hữu có thời hạn, thì không đảm bảo sự công bằng. Nếu nhà chung cư chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định thì người mua sẽ không khác gì người thuê căn hộ cố định trong thời gian dài. Nên đề xuất trên có thể sẽ khiến giá đất nền tiếp tục tăng phi mã, tạo gánh nặng cho cả xã hội. Ngược lại thị trường chung cư có nguy cơ rơi vào suy thoái. Khiến áp lực lên các đô thị ngày một tăng.

Tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Nhân dân, tờ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của Chính phủ ngày 14/4 vừa qua đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, nhưng có bổ sung chính sách về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các bên phá dỡ, cải tạo chung cư cũ. Như vậy Chính phủ đã kịp thời lắng nghe ý kiến của người dân chứ không soạn luật một cách cứng nhắc. Tuy nhiên, để xử lý các công trình xuống cấp trong tương lai, Chính phủ cần đong đếm hiệu quả của chính sách về thời hạn sử dụng, để có những sửa đổi kịp thời không gây thêm vướng mắc về sau.

Theo đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư sao cho người dân có động lực đóng góp một quỹ chung bảo trì xây mới khi chung cư xuống cấp. Làm sao để chính sách ban hành gắn được lợi ích của từng cá nhân vào lợi ích tập thể, thì từ đó giải quyết được vấn đề cải tạo chung cư cũ. Có được sự đồng thuận của các chủ hộ thì mới tính tới trách nhiệm các bên phá dỡ, cải tạo chung cư cũ.

Theo nhiều ý kiến, do các nhà chung cư kiểu mới hiện đều có quỹ kinh phí bảo trì để đảm bảo được sửa chữa, bảo dưỡng kịp thời, nên công trình sẽ không xuống cấp nghiêm trọng như các khu tập thể cũ. Do đó áp lực lên các chủ căn hộ và các cơ quan thẩm quyền cũng sẽ giảm bớt đi rất nhiều.

Những quy định mới nếu đảm bảo được quyền lợi lâu dài như việc sở hữu nhà mặt đất cho người dân, nhu cầu sở hữu chung cư có thể tăng tốc. Trong ngắn hạn diễn biến mới này sẽ giúp thị trường nhà ở căn hộ ấm trở lại, sau hơn một năm trầm lắng. Còn về lâu dài, người mua sẽ an tâm hơn khi giao dịch chung cư, giúp các đô thị đất chật người đông giải quyết bài toán dân số.

Huy Hoàng