Khi Chính phủ giải “cơn khát vốn” cho thị trường bất động sản

Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp sẽ sớm tháo gỡ nút thắt huy động vốn cho những doanh nghiệp bất động sản có đủ năng lực. Từ đó, giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Tại nhiều diễn đàn, hội thảo liên quan đến bất động sản thời gian qua, nhiều doanh nghiệp cho biết, họ gặp khó khăn lớn khi khả năng tiếp cận vốn của ngân hàng bị hạn chế. Thực tế, dù room tín dụng đã được cấp mới nhưng thẳng thắn mà nói nó vẫn chẳng thấm vào đâu so với cơn khát vốn của thị trường bất động sản. Việc tín dụng bị ngắt quãng khiến nhiều doanh nghiệp thiếu hụt dòng tiền để duy trì bộ máy, triển khai các chương trình mở bán, nguy cơ dự án chậm tiến độ, dừng thi công, nợ tăng lên. Khách hàng muốn mua dự án cũng không thể vì không vay được tiền từ ngân hàng, ảnh hưởng rất lớn đến cung cầu thị trường.

Thực tế hiện nay, hơn 70% người mua, vay nợ ngân hàng là để lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác cho nhu cầu ở thực của người dân chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi dòng tín dụng ưu tiên cho sản xuất kinh doanh, bớt chảy vào bất động sản thì thanh khoản lập tức chững lại, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng. Cho thấy, sự thiếu bền vững của dòng tiền khi lĩnh vực bất động sản không kích hoạt được nguồn tiền trong dân. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, áp lực lên hạn mức tín dụng của nhiều ngành khác.

Cũng vì vậy đây là lúc thị trường bắt đầu đào thải những doanh nghiệp yếu kém. Sau những kiến nghị với Ngân hàng nhà nước (NHNN) cần sớm nới thêm room để giải cứu bất động sản. Thì NHNN nêu rõ quan điểm rằng, nguyên nhân mà nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) cạn room tín dụng sớm là do một số ngân hàng chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực bất động sản, thời gian quay vòng vốn chậm, không thu hồi được nợ nhanh, dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng. Vì vậy, NHNN cho rằng việc xử lý ách tắc dòng vốn của thị trường bất động sản cần được cân nhắc và tiếp cận theo nhiều nguồn vốn khác nhau, không nên đẩy rủi ro tới hệ thống ngân hàng. Dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản hiện nay rất đa dạng, bao gồm vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân.

Trong đó, nghị định 65, bổ sung một số điều từ nghị định 153, ra đời là nhằm giúp các doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp. Qua đó, hình thức huy động này còn sẽ tạo áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản, từ khâu phát hành trái phiếu cho đến khâu triển khai dự án, khiến thị trường minh bạch hơn, lành mạnh hơn.

Việc NHNN thắt chặt dòng tín dụng vào ngành và chuyển sang hình thức huy động trái phiếu còn là nhằm quản lý chặt chẽ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Khác với tín dụng, việc phát hành trái phiếu sẽ tiện để chính phủ ban hành nhiều luật để quản lý doanh nghiệp chặt chẽ hơn. Trong đó, điểm nhấn chính là buộc doanh nghiệp phải nêu cụ thể mục đích phát hành trái phiếu, dùng cho dự án gì và cùng lúc phải công bố thông tin cho nhà đầu tư đăng ký mua trái phiếu. Tương đương với một lượng trái phiếu nhất định là một dự án cụ thể, nên việc sử dụng vốn huy động từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp phải đảm bảo đúng mục đích theo phương án phát hành và nội dung công bố thông tin cho nhà đầu tư.

Thậm chí, song song với các nguyên tắc phát hành được đề ra, còn có thêm sự giám sát của chính phủ và cả người dân, mà ở đây là những nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, cả hai chủ thể sẽ cùng lúc giám sát hoạt động kinh doanh xây dựng của doanh nghiệp bất động sản. Điều này, sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường, tránh việc huy động vốn trái phép, làm thâm dụng vốn của người dân. Cũng vì vậy, mà bên cạnh ban hành nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, chính phủ còn bổ sung cách thức xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là đối tượng được phép đầu tư và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Chính họ sẽ là người cùng giám sát việc thực thi dự án, đánh giá năng lực thật của doanh nghiệp.

Mặt khác, khi doanh nghiệp bất động sản bớt phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, sẽ nhờ đó mà giảm bớt áp lực cho vay quá dài hạn, giúp hệ thống tín dụng có thể xoay dòng vốn nhanh, vừa ưu tiên được vốn cho ngành khác và ưu tiên cho cả người vay mua nhà, tạo ra sức cầu kéo thị trường bất động sản đi lên.

Nhìn lại, bắt đầu từ việc siết tín dụng vào bất động sản, tiếp đó là ưu tiên phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn, sau cùng là sửa đổi, bổ sung các biện pháp để quản lý doanh nghiệp chặt chẽ hơn. Quá trình này cho thấy Chính phủ đang muốn lĩnh vực nhà đất đi đúng hướng, phải làm sao để trở thành động lực cho nền kinh tế hơn là đầu cơ sốt đất. Các doanh nghiệp vì thế cần cân nhắc khi đầu tư các dự án mới, nên dựa theo nhu cầu ở thực của người dân mà đầu tư xây dựng, hạn chế tăng cung các dự án chỉ để đầu cơ.

Huy Hoàng