Thay vì các gói tín dụng hàng trăm nghìn tỷ, các chuyên gia cho rằng, gỡ vướng pháp lý là giải pháp ít tốn kém và hiệu quả hơn cho thị trường.

Thủ tướng vừa chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành và các nhà phát triển bất động sản, các ngân hàng. Hội nghị diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc trong năm ngoái phá sản đã tăng 40%. Những doanh nghiệp sống sót, ngay cả ở quy mô lớn, cũng chật vật tồn tại. Nhiều tập đoàn lớn đã cắt giảm nhân sự, giảm lương, cho nhân viên nghỉ Tết dài trên 1 tháng vì thị trường ảm đạm.

Khủng hoảng của thị trường đang nằm ở hai nút thắt chính là nghẽn dòng tiền và vướng mắc về chính sách pháp lý.

Về dòng tiền, nhiều doanh nghiệp rất khó tiếp cận, vay vốn ngân hàng. Đặc biệt từ nửa cuối 2022, dù có tài sản đảm bảo, họ vẫn không vay được do nhà băng hết hạn mức, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào bất động sản. Nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay, dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng. Lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng hai đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023

Áp lực về đói vốn lớn nhưng vẫn chưa “ám ảnh” bằng nút thắt về pháp lý, còn ước tính 70% khó khăn đến từ vướng mắc pháp lý. Các chính sách, pháp lý: từ định giá đất, quy hoạch, pháp luật về đầu tư, đấu thầu đều có vấn đề. Thậm chí những chính sách, được xem là khuyến khích xây nhà ở xã hội, giúp cân bằng thị trường, cũng không thực chất. Ngoài ra, tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm rủi ro của cơ quan quản lý cũng dẫn đến các thủ tục, hồ sơ bị chậm trễ.

Sau các cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ đầu tháng 2 đến nay, giải pháp về các gói tín dụng dần được hé lộ. Trong đó, Chính phủ đang dự kiến đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn. Hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây. Chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50% của gói tín dụng trên, tương đương 55.000 tỷ đồng, còn lại sẽ cho người mua nhà vay.

Trong khi đó, một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được Ngân hàng Nhà nước cân nhắc. 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà.

Trong khi chờ quyết sách này thành hiện thực, nhiều chuyên gia cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu giải quyết chậm trễ sẽ như “bom hẹn giờ” đe dọa sự ổn định của ngành, dù có bơm bao nhiêu vốn cũng khó giúp thị trường phát triển bền vững.

Các gói tín dụng nếu được bơm ra thị trường hỗ trợ nhà giá rẻ, giúp giảm lệch pha cung cầu, nhưng chỉ là giải pháp tình thế từ ngọn. Muốn chữa trị tận gốc, phải gỡ nút thắt pháp lý mà ông cho là ngọn nguồn khiến dòng vốn bị tắc nghẽn.

Ví dụ từ thực tiễn, một dự án nhà ở xã hội làm thủ tục pháp lý trong 6 năm, lãi suất sau hơn nửa thập niên tăng từ 11% lên 14% đã ăn mòn dòng tiền của doanh nghiệp. Nút thắt pháp lý gây thiệt hại về vốn đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp trong xã hội.

Tương tự, các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM chậm pháp lý 5-7 năm không hiếm, thậm chí xếp hàng lên đến cả trăm dự án, chi phí vốn vay sẽ đội lên cao hơn các dự án nhà ở xã hội do hệ số rủi ro của nhóm này là 50%, còn hệ số này của dự án nhà ở thương mại lên đến 250% vì chỉ phục vụ các phân khúc trung cao cấp đến hạng sang.

Các dự án bị đình trệ không bán được hàng (không huy động được vốn), mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác (không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý) trong khi lãi vay chờ “chạy pháp lý” vẫn tăng lên gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội.

Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng FDI vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở. Vấn đề luật đá nhau nếu không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, phải tốn nhiều thời gian trình Quốc hội thông qua các luật mới. Điều này dẫn đến thời gian chờ pháp lý kéo dài, các dự án tốn thêm chi phí tài chính, mất chi phí cơ hội, gián tiếp lãng phí vốn và chặn các cơ hội khơi thông vốn từ đối tác, khách hàng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán.

Từ đó để thấy, gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở một cách nhanh chóng là mắt xích quan trọng có thể mở ra nhiều cơ hội khơi thông dòng vốn đang thiếu hụt và tắc nghẽn hiện nay.

Nội dung: Hạ Băng
Đồ họa: M.N