Định chế ‘giải phóng mặt bằng’ cần được giải phóng để thu hút luồng FDI mới

Trong bối cảnh trật tự thế giới sẽ được định hình lại sau đại dịch, Việt Nam được cho là sẽ đón nhận các luồng vốn đầu tư FDI tới đây. Vì thế, nút thắt đất đai, giải phóng mặt bằng cần được tháo gỡ ngay để tiếp đón họ.

Thuật ngữ giải phóng mặt bằng xuất hiện lần đầu tiên tại Điều 41 của luật Đất đai năm 2003 để định hình nên chuỗi công việc của quản lý nhà nước gồm: Thu hồi đất, Bồi thường, Giải phóng mặt bằng, và Giao đất tại. Tuy nhiên, cả Luật Đất đai năm 2003 và 2013 đều không giải thích về giải phóng mặt bằng, mặc dù đã có giải thích về Thu hồi đất, Bồi thường, Giao đất.

Trên thực tiễn, mặc dù đất đã được thu hồi, đã được bồi thường, nhưng khi mặt bằng không giải phóng được thì không thể giao đất cho chủ đầu tư. Giải phóng mặt bằng trở thành điểm nghẽn ngày càng nguy kịch của lĩnh vực đầu tư, mà nguyên nhân của nó lại nằm ở khâu Thu hồi và Bồi thường.

Giải phóng mặt bằng được kèm thêm bởi các thuật ngữ “Hỗ trợ bồi thường”, “khuyến khích giải phóng mặt bằng”, “Khuyến khích tái định cư”, “Trợ giá đất, tức Hệ số K” trên thực tiễn. Vì thế, giải phóng mặt bằng không khác gì một tấm áo vá, mảnh nọ đè lên mảnh kia.

Những tắc nghẽn về giải phóng mặt bằng đã gây kinh hoàng cho nhiều chủ đầu tư bởi phải lùi thời hạn khởi công, bỏ dở tiến độ thi công, hoãn thời điểm khánh thành có khi lên tới vài năm, thậm chí chục năm.

Bộ Kế hoạch-Đầu tư cho biết, năm 2018 cả nước có tới 1.778 dự án chậm tiến độ. Còn về đội vốn thì hầu như ngành nào, địa phương nào cũng gặp phải, trong đó giải phóng mặt bằng là một trong những nguyên nhân chính yếu, điển hình như: Dự án tuyến Bến Thành-Suối Tiên từ trên 17 nghìn tỷ đồng, đã đội thêm gần 30 nghìn tỷ đồng; Dự án tuyến Hà Đông-Cát Linh từ 550 triệu USD, đã đội thêm gần 342 triệu USD…

Không chỉ vậy, giải phóng mặt bằng còn gây ra những hệ lụy cho người dân bị thu hồi đất tới mức phải khiếu nại, khiếu kiện, thậm chí xung đột với tổ chức quản lý, điều hành về đất đai.

Lỗ hổng trục lợi 

Giải phóng mặt bằng với những lỗ hổng để voi có thể chui qua đã khiến một bộ phận cán bộ kết bè kéo cánh với nhau để trục lợi, từ tham nhũng vặt đến tham nhũng lớn và cực lớn.

Giải phóng mặt bằng như vậy đã không làm hài lòng người dân và nhà đầu tư trong nước thì làm sao hấp dẫn được các nhà đầu tư nước ngoài.

Nếu định chế giải phóng mặt bằng không được khẩn cấp đổi mới thì chẳng những đầu tư trong nước bị nghẽn lại (ngay cả đầu tư công cũng đã và đang không giải ngân được tới 700 nghìn tỷ đồng), mà đón dòng đầu tư mới do nhiều lợi thế của Việt Nam từ chuyển dịch trên thế giới sau đại dịch covid-19 cũng sẽ bị bỏ qua.

Với Việt Nam, sau đại dịch, lợi thế còn nhiều hơn từ trật tự mới của thế giới đem lại, đặc biệt là lợi thế về chuyển dịch đầu tư. Nếu bỏ qua lợi thế này thì cũng đồng nghĩa với đánh mất triển vọng trong tầm tay về một Việt Nam hùng cường trong dăm ba kế hoạch 5 năm tới. Đã đến lúc phải khẩn cấp đổi mới định chế giải phóng mặt bằng để giải tỏa nút thắt về đầu tư của tư nhân trong nước, của đầu tư công từ nhà nước, và của những luồng đầu tư mới từ nước ngoài.

Trong tất cả các loại bất động sản thì đất đai là loại “bất động sản mẹ” bởi mọi bất động sản khác đều được đặt trên đất hoặc trong đất; Thậm chí các động sản như tầu bay, tầu thủy, tầu hỏa cũng được xếp vào danh mục bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh vận tải.

Đất đai với tư cách “bất động sản mẹ” là một hiện thực khách quan, chi phối hầu như toàn bộ hoạt động kinh tế-xã hội trên thực tế.

Thừa nhận thực tế này, mọi tài sản bất động sản trong nền kinh tế-xã hội sẽ vận hành chỉnh chu theo qui luật của nó. Trong nền kinh tế Kế hoạch hóa, đất đai đã vận hành chỉnh chu theo cơ chế tập trung bao cấp. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai cũng sẽ vận hành chỉnh chu theo cơ chế của thị trường này.

Nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam đã bước vào tuổi 34 với hàng loạt thị trường quan trọng đã vận hành chỉnh chu như thị trường nguyên vật liệu đầu vào, thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thậm chí thị trường lao động cũng đã hình thành bất chấp những cấm kỵ trước và nhiều năm sau Đổi Mới.

Riêng thị trường đất đai thì đến nay vẫn chưa có, thay vào đó chỉ là thị trường “Quyền sử dụng đất” với mức độ rộng hẹp được mở ra rất khác nhau cho từng loại đất, trong đó giải phóng mặt bằng là một góc hẹp của thị trường này.

Riêng góc hẹp về giải phóng mặt bằng, đòi hỏi đổi mới đang trở nên khẩn cấp để tận dụng các lợi thế của Việt Nam trong đón nhận chuyển hướng đầu tư của thế giới sau đại dịch covid-19, đồng thời khởi động thời kỳ đột phá về đầu tư của các thành phần kinh tế trong nước.

Đối với các nhu cầu trên, trong một trung hạn Luật Đất đai hiện hành không thể không tiến hành sửa đổi, bổ sung để tiếp cận được với những thay đổi và chuyển hướng trong nước và trên thế giới.

Trong dịp này, giải phóng mặt bằng cần được hoạch định trong Luật Đất đai với những nội dung thay thế các qui định hiện hành.

Một hành lang khẩn cấp 

Để đạt được bước tiến trên, trong một ngắn hạn, Chính phủ xem xét ban hành một Nghị định riêng về giải phóng mặt bằng theo thẩm quyền của mình. Nghị định này hướng tới giải tỏa các khiếm khuyết, tắc nghẽn, lổ hổng gây tham nhũng, phiền hà, đẻ ra bộ máy cồng kềnh, chi phí cao cho chuỗi công việc giải phóng mặt bằng lâu nay và hiện nay.

Theo đó, giải phóng mặt bằng cần được quan niệm là một loại công việc của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Đó là công việc chuẩn bị các quĩ đất để sẵn sàng giao hoặc cho thuê đối với các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình dân sinh, kinh tế, xã hội, quốc phòng theo các qui hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội đất nước.

Nghị định về giải phóng mặt bằng cần có nội dung mới thay thế các qui định hiện hành, trong đó:

Thành lập Công ty nhà nước về giải phóng mặt bằng cấp tỉnh, đặt thuộc ngành Tài nguyên-Môi trường, gọi tắt là Công ty giải phóng mặt bằng. Tổ chức này có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm thực hiện toàn bộ chuỗi công việc về giải phóng mặt bằng sau khi qui hoạch sử dụng đất tại những mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công ty này được cấp ngân sách để thực hiện các nhiệm vụ được giao.

Đối với những diện tích đất do các tổ chức nhà nước đang sử dụng, Công ty giải phóng mặt bằng không thực hiện thu hồi; thay vào đó là thực hiện quyết định (của cấp có thẩm quyền) để chuyển quyền sử dụng đất từ các tổ chức này sang Công ty giải phóng mặt bằng.

Đối với những diện tích đất do các hộ gia đình và tổ chức ngoài nhà nước đang sử dụng hợp pháp, Công ty giải phóng mặt bằng thực hiện mua lại quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Việc này thay thế toàn bộ các công đoạn về thu hồi đất, bồi thường thu hồi đất, hỗ trợ thu hồi đất, khuyến khích chuyển giao mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, trợ giá đất với hệ số K.

Đối với những diện tích đất do các hộ gia đình và tổ chức ngoài nhà nước đang sử dụng không hợp pháp, Công ty giải phóng mặt bằng tiến hành thu hồi đất, mua lại các tài sản trên đất theo giá thỏa thuận, trợ cấp khó khăn đối với các gia đình bị thu hồi đất.

Công ty giải phóng mặt bằng tiến hành các công việc tạo mặt bằng theo yêu cầu chung về hạ tầng phục vụ quá trình xây dựng của các chủ đầu tư (gọi tắt là mặt bằng sạch).

Công ty giải phóng mặt bằng tiến hành giao đất cho các chủ đầu tư theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền về giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, và cho thuê đất.

Do biết rằng luật là do con người đặt ra, việc thay đổi luật cũng do con người quyết định. Do hiểu rằng dân là gốc, cán bộ nhà nước vừa là người lãnh đạo, vừa là người đày tớ trung thành của nhân dân. Những sự biết và hiểu đó đem lại niềm tin rằng những bất cập của luật đất đai lâu nay sẽ sớm muộn đều được giải tỏa, nhất là về vấn đề giải phóng mặt bằng.

Có thể có nhiều phương án cho vấn đề này mà trên đây là một đề xuất trước cơ hội nhiều thập kỷ có một để Việt Nam đón nhận chuyển hướng đầu tư của thế giới sau đại dịch covid-19.

TS Đinh Đức Sinh