Diễn biến ngược của thị trường đất nền phía Nam

Thị trường đất nền phía Nam đã có dấu hiệu rục rịch trở lại sau khoảng thời gian dài trầm lắng. Các giao dịch bắt đầu xuất hiện. Nhà đầu tư đã ra quân xem đất. Tuy nhiên…

Đọc báo, xem ti vi, lướt mạng xã hội,… thời điểm hiện tại có thể thấy, vấn đề được nhắc đến nhiều nhất chính là sự ảm đạm của thị trường bất động sản, với làn sóng “cắt lỗ” ngày càng leo thang.

Theo dữ liệu từ Google ADS, trong 3 tháng đầu năm 2023, số bài viết có từ khóa “Bán cắt lỗ” tăng 125% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này mỗi ngày tăng 20%, tương đương 40.500 lượt tìm kiếm.

Làn sóng “bán cắt lỗ” đang diễn ra mạnh mẽ nhất với phân khúc đất nền. Minh chứng là mảnh đất 50m2 tại một khu dân cư mới thuộc khu Đông TP.HCM bán giá 2,4 tỷ đồng/nền, lỗ 400 triệu đồng so với giá mua vào nhưng vẫn chưa bán được. Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi của TP.HCM. Đất nền các khu vực này đã có dấu hiệu hạ giá từ 10-15%. Cá biệt có một số mảnh đất giảm sâu trên 30% so với thời điểm đầu năm 2022. Dù không phổ biến nhưng các mảnh đất hạ giá đã có dấu hiệu tăng lên so với thời điểm trước Tết nguyên đán. Tỉ lệ nhà rao bán “ngộp” mà các môi giới nhận được cũng tăng lên khoảng 20-30% so với tháng 12/2022. Không chỉ đất nền, căn hộ bàn giao cũng cắt lỗ với mức giá vài trăm triệu đồng.

Lý giải nguyên nhân khiến giá đất nền giảm, một số chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Dự báo làn sóng rao bán đất nền lan rộng ở các tỉnh phía Nam và có thể còn tăng trong những tháng tới. Thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất 1 – 2 năm để tái cấu trúc và phục hồi. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán lúc này đều giảm giá.

Trong bối cảnh thị trường biến động, câu hỏi đặt ra là nhà đất hiện còn là kênh đầu tư an toàn hay không? Các chuyên gia của VARS cho rằng sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên… “gom hàng”.

Tuy nhiên, để trả lời được câu hỏi giá có thể giảm thêm và có nên bắt đáy thời điểm này hay không? Khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Thực tế cho thấy làn sóng “tháo chạy” khỏi thị trường nhà đất tỉnh hiện chỉ xảy ra cục bộ, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư đuối tài chính, sử dụng đòn bẩy vay vốn quá nhiều. Còn với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn, đây vẫn là mảnh đất màu mỡ.

Đơn cử, biên lợi nhuận của đất nông nghiệp có thể đạt bình quân 15-25%/ năm. Nếu đầu tư vào các mảnh đất có vị trí đẹp, đủ pháp lý, có thể chuyển đổi lên thổ cư, hoặc địa phương có thông tin quy hoạch tích cực, biên lợi nhuận có thể đạt 25-40%/năm.

Tuy nhiên, phải thừa nhận bên cạnh những yếu tố tích cực, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ.

Để giảm thiểu rủi ro khi “săn” đất nông nghiệp bị “ngộp”, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn nhưng lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi, vị trí đất giáp sông hồ, hoặc gần chợ với phương châm: “Nhất cận thị, nhị cận giang”. Ví dụ tại khu vực ven TP.HCM, nhà đầu tư có thể chọn các khu đất cách thành phố, trung tâm kinh tế khoảng 150 km trở xuống như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao.

Diệu Hương