Đề xuất ‘lấp’ hồ xây chung cư

Trong phương án mới nhất cải tạo khu tập thể cũ Thành Công (quận Ba Ðình, Hà Nội), Công ty CP Ðầu tư phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) đã đề xuất Hà Nội cho phép điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công. Nếu làm theo đề xuất này thực chất là lấp đi một góc hồ đẹp nhất để xây dựng thêm 3 tòa nhà chung cư cao tầng…

Quyết tâm với phương án “lấp” hồ

Với tập thể Thành Công, có 2 phương án được đề xuất. Trong đó, phương án 2 chủ yếu triển khai bằng nguồn lực của chủ đầu tư; 100% cư dân được tái định cư tại chỗ; chiều cao tối đa của công trình 35 tầng. Điểm đáng lưu ý của phương án này là nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị và “bù lại” cũng đề xuất cắt giảm hơn 4.267m2 mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao!

Chủ đầu tư cho rằng, với phương án này nhà nước không cần hỗ trợ; công năng của hồ nước không đổi vì diện tích bù đắp lớn hơn… Tháng 4/2017, tại hội thảo cải tạo chung cư cũ, lãnh đạo Vihajico đã đưa ra đề xuất nâng tầng chung cư và lấy 1ha diện tích hồ Thành Công phục vụ tái định cư tại chỗ.

Nhận định về đề xuất này, đại diện Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho rằng: Các hồ nước đang góp phần tạo nên bản sắc, diện mạo của Hà Nội, trong đó có hồ Thành Công. Các hồ nước gắn với cảm xúc, kỷ niệm của người dân và tham gia vào bảo vệ môi trường, cảnh quan… Thay đổi diện mạo của hồ để giảm diện tích không gian trống tiếp cận với đường là làm giảm lợi ích chung của cộng đồng dân cư đang được hưởng.

Điều đáng nói là đi liền với việc lấp đi một góc hồ, chủ đầu tư lại đề xuất khai thác chính quỹ đất đó để xây dựng chung cư cao tầng khai thác lợi thế kinh doanh. “Chủ đầu tư muốn chuyển cái lợi ích cộng đồng thành lợi ích của một số cá nhân, doanh nghiệp. Về giải pháp đưa thêm cây xanh, mặt nước vào khu trung tâm của khu Thành Công là giải pháp tốt nhưng không được “đánh đổi” bằng lấp đi một phần hồ nước!”, đại diện Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho hay.

Mặc dù một số cơ quan chức năng của Hà Nội cho rằng, đây là “ý tưởng có thể ghi nhận”, nhưng theo một số chuyên gia về đô thị, trường hợp nhà đầu tư cho lấp một phần hồ nước và xây dựng các tòa cao ốc ở góc hồ Thành Công sẽ tác động nghiêm trọng đến không gian, cảnh quan tại đây. Hồ Thành Công vốn đã bị thu hẹp thì nay càng chật hẹp hơn. Diện tích mặt nước có thể không thay đổi nhưng hàng loạt chung cư cao tầng vây quanh hồ thì chẳng khác nào biến hồ Thành Công thành “ao làng” tù túng. Góc ngã tư mà chủ đầu tư đề xuất xây cao tầng là phần rất cần được bảo vệ.

Có dấu hiệu “lách” chỉ tiêu quy hoạch

Theo Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, nhiều phương án cải tạo chung cư cũ vừa trình Hội đồng kiến trúc quy hoạch thành phố có điểm hạn chế rất lớn đó là đều đề xuất tăng nhà cao tầng, làm giảm nhiều chỉ tiêu về diện tích cây xanh, trường học và tạo áp lực rất lớn lên hạ tầng. Trong khi đó, Hà Nội đang khó điều tiết giảm dân số nội đô lịch sử từ 1,3 triệu dân xuống còn 800 nghìn dân nhằm cải thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Trao đổi với PV về các phương án cải tạo do doanh nghiệp đề xuất, nhiều chuyên gia cho rằng, có điều bất thường tại một số dự án cải tạo chung cư cũ đó là tăng mạnh chiều cao tầng, diện tích sàn xây dựng nhưng phương án đánh giá về gia tăng dân cư còn khá “mơ hồ”. Điển hình như tại phương án cải tạo tập thể Kim Liên, diện tích sàn nhà ở tòan khu hiện trạng chỉ là hơn 219.656 m2 nhưng sau cải tạo lên tới 881.500m2, gấp 4 lần hiện nay! Trong khi đó, lượng dân cư theo tờ trình của chủ đầu tư chỉ tăng hơn 4.700 người từ hơn 13.800 lên hơn 18.500 người.

Trong phương án cải tạo khu tập thể Thành Công, tầng cao tối đa được đề xuất nâng lên tới 35 tầng và chiếm tới 70% là tỷ lệ căn hộ nhỏ loại 47,5m2; 20% loại căn hộ 60m2; 10% loại căn hộ 75m2. Với tỷ lệ cơ cấu căn hộ như vậy theo tính toán của nhiều chuyên gia sẽ đẩy mật độ dân cư thực tế lên khá cao chứ không dừng lại ở tỷ lệ 10% như báo cáo của chủ đầu tư.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QHKT Hà Nội, một số chủ đầu tư đưa ra số lượng dân cư sau cải tạo nhưng không cho biết rõ giải pháp thiết kế, cơ cấu căn hộ ra sao. Do đó sẽ xảy ra tình trạng “bốc thuốc” không chính xác về số lượng dân cư sau khi cải tạo. Nếu nhiều căn hộ nhỏ, từ 50-70m2 thì không thể giữ được mật độ dân cư như đề xuất của các dự án.

Cũng theo ông Đào Ngọc Nghiêm, các phương án đề xuất hiện nay chỉ quy hoạch trong ranh giới của dự án, chưa cập nhật về quy hoạch giao thông. Chưa đưa ra cụ thể phương án giao thông khi tăng thêm nhà cao tầng, tăng thêm dân cư. Điều này đã từng xảy ra với tuyến đường Lê Văn Lương. Nhà cao tầng đã xây kín hai bên đường nhưng hầu hết hệ thống đường xương cá, giao cắt với đường Lê Văn Lương chưa được mở rộng theo quy hoạch. Khi cấp phép xây dựng và triển khai dự án phải căn cứ vào hiện trạng của hạ tầng chứ không thể “tính cua trong hang”, tức là quy hoạch mới nằm trên giấy chưa biết khi nào triển khai. Nhiều nơi xảy ra tình trạng nhà đã xây mà đường thì chưa có, gây áp lực rất lớn về hạ tầng, ùn tắc giao thông.

Phải báo cáo Thủ tướng

Sở QHKT Hà Nội cho rằng, trong điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực nghiên cứu quy hoạch hiện nay chưa được đầu tư hoàn chỉnh theo quy hoạch được duyệt, việc các nhà đầu tư đề xuất tăng tầng cao công trình và quy mô dân số không phù hợp với định hướng Quy hoạch chung, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô Hà Nội. Do đó, một số nội dung đang vượt quá thẩm quyền quyết định của UBND thành phố Hà Nội và phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét quyết định.

TUẤN MINH/TPO