Để tất cả cùng có lợi khi chuyển dịch đất đai qua mua bán sáp nhập giữa dịch Covid-19

Việc mua bán sáp nhập dự án, doanh nghiệp hiện nay có thể chính là cơ hội để vượt qua khó khăn, hướng tới phát triển là nhận định của GS TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT.

Liên quan đến câu chuyện mua bán, sáp nhập đất đai giữa bối cảnh thị trường đang được cho là gặp khó do đại dịch Covid-19 cũng như tìm kiếm một giải pháp hài hòa lợi ích ba bên nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong chiến lược quản lý đất đai, mới đây, DĐDN đã nói nội dung trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT.

– Giáo sư có nhận định ra sao về hiện tượng các “đại gia” địa ốc đua nhau thâu tóm đất trong bối cảnh thị trường và nền kinh tế nói chung đang gặp nhiều khó khăn do dịch bệnh COVID-19 hiện nay?

Trong hoàn cảnh dịch bệnh hoành hành, mọi hoạt động kinh tế thế phải chậm lại, thậm chí nhiều ngành phải dừng lại, tâm lý các doanh nghiệp, người dân tập trung vào việc bảo đảm an toàn cho cuộc sống để tồn tại qua đại dịch. Điều này có nghĩa là không mấy ai lại quyết định tung tiền ra đầu tư. Đa số các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các hộ gia đình kinh doanh dịch vụ đều mong được thụ hưởng sự trợ giúp của Chính phủ để thoát cơn hiểm nghèo do đại dịch.

Ngược lại, các đại gia bất động sản lại có ưu thế về tiềm năng tài chính nên hay có những tư duy chiến lược khác trong mọi hoàn cảnh này. Người xưa đã có câu “buôn tài không bằng dài vốn”, tức là vốn lớn trong kinh doanh luôn tạo được thế thượng phong, mạnh hơn cả kỹ thuật kinh doanh. Thường do hoàn cảnh khó khăn, khi nhiều doanh nhân gục ngã, đây là lúc các đại gia thu gom thị phần, mua lại dự án, mua lại các doanh nghiệp đã kiệt sức hay đang lâm nguy.

Trong khung cảnh thị trường phải dừng lại, nhiều doanh nghiệp khó khăn về tài chính, các đại gia bất động sản (BĐS) cần lựa chọn quyết định tung tiền vào đâu cho có lợi nhất trong tương lai. Việt Nam là một nước đất chật, người đông, bình quân đất đai trên đầu người chỉ đứng trên được Singapore trong khối ASEAN, đứng thấp hơn cả Trung Quốc với hơn 1,4 tỷ dân. Giá đất ở Việt Nam rất cao, gần như ngang bằng với giá đất tại các nước phát triển. Mặt khác, pháp luật đất đai lại còn nhiều khoảng trống, hệ thống nhiều luật có liên quan đến thị trường BĐS lại chứa đựng nhiều khoảng xung đột làm cho tiếp cận đất đai khó khăn. Hoàn cảnh này tạo nên việc giải quyết đất đai cho các dự án BĐS ngày càng khó, chi phí cho đất đai ngày càng cao. Vậy nên hiện tượng các đại gia bất động sản tung tiền vào thu gom đất trong lúc đại dịch cũng là điều dễ hiểu.

– Bên cạnh tác động “tái cơ cấu”, loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém khỏi thị trường, hoạt động mua bán, thâu tóm dự án bất động sản thông qua việc mua cổ phần chi phối tại các doanh nghiệp cũng đặt ra bài toán về việc doanh nghiệp nước ngoài hoặc có yếu tố nước ngoài sẽ sở hữu đất đắc địa. Về vấn đề này xin Giáo sư cho biết quan điểm của mình?

Kể từ 1996, Văn kiện Đại hội VIII của Đảng nêu chủ trương vận hành và quản lý thị trường BĐS. Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được ban hành mở ra thị trường đầu tư BĐS. Từ đó, hàng loạt doanh nghiệp BĐS được thành lập và hoạt động tích cực. Đại đa số các doanh nghiệp này đều trong cảnh “tay không bắt giặc”, chủ yếu dựa vào chính sách và mối quan hệ để được nhà nước giao đất làm dự án. Lợi ích từ thị trường chủ yếu tạo ra từ giá trị đất đai tăng lên theo thời gian.

Sau giai đoạn khoảng 10 năm, quan hệ thị trường đã tạo nên sự phân hóa trong cộng đồng các doanh nghiệp BĐS. Các doanh nghiệp thiếu năng lực phải rời bỏ thị trường, các doanh nghiệp chuyên nghiệp, tiềm năng lớn trở thành các đại gia. Đây là quá trình thị trường BĐS tự tái cơ cấu.

Đến nay, đã xuất hiện một số đại gia từ BĐS đang trở thành tập đoàn lớn đa ngành. Phương thức các đại gia nhận chuyển nhượng các dự án lớn, thâu tóm cổ phần, cổ phiếu của các doanh nghiệp nhỏ hơn hay mua lại toàn bộ doanh nghiệp đang khó khăn xảy ra thường xuyên như chuyện hàng ngày ở thị trường. Mặt khác, trên thị trường BĐS lúc này bắt đầu xuất hiện một số đại gia nước ngoài chuyên về đầu tư kinh doanh BĐS. Nhà nước ta cũng khuyến khích thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. FDI vào BĐS luôn đứng ở nhóm đầu trong danh sách thu hút FDI hàng năm.

Nếu mọi chuyện cứ bình thường về bài toán kinh tế chỉ vì mục tiêu lợi nhuận thì nhà nước và nhân dân hoàn toàn yên tâm, ta vẫn thu được nhiều lợi ích từ đầu tư FDI. Rất tiếc là câu chuyện phát triển kinh tế theo xu hướng toàn cầu hóa lại có một số trường hợp bị xen lẫn mục tiêu chính trị gắn với an ninh quốc gia.

Về mặt nguyên tắc, pháp luật về đầu tư nước ngoài không cho phép phân biệt đối xử giữa các nước đầu tư chỉ vì mục đích kinh tế với các nước có gắn thêm mục tiêu chính trị. Vậy nên chúng ta cần tạo dựng được những hàng rào kỹ thuật để xem xét chi tiết yếu tố chính trị xen lẫn vào dự án FDI. Cụ thể hơn, các khu vực đất có lợi thế về an ninh, quốc phòng với tầm nhìn dài hạn cần được xác định cụ thể và đặt ra quy tắc sử dụng thật rõ ràng.

Việt Nam phải phát triển mới lớn mạnh được, không vì lo ngại an ninh quốc gia mà quyết định không phát triển. Điều cần làm là chúng ta phải chuyển từ quốc phòng, an ninh truyền thống sang quốc phòng, an ninh thông minh với sự trợ giúp công nghệ để bảo vệ đất nước.

– Cuối cùng, từ kinh nghiệm mình, theo Giáo sư, hiện nay, trong chiến lược sử dụng đất đai quốc gia, chúng ta cần tiếp cận và định hướng ra sao để hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân?

Chuyển dịch đất đai là lẽ tất yếu trong quá trình đầu tư phát triển, đất đai phải chuyển từ trạng thái sử dụng hiệu quả thấp sang trạng thái sử dụng hiệu quả cao hơn nhiều. Quá trình chuyển dịch đất đai có thể dưới dạng “bắt buộc” theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và có thể dưới dạng “tự nguyện” dựa trên thương thảo giữa chủ đầu tư dự án với những người đang sử dụng đất. Đây là 2 dạng chuyển dịch đất đai ở trạng thái cực đoan.

Cơ chế nhà nước thu hồi đất luôn gây bất ổn xã hội do khiếu nại, khiếu kiện của những người bị thu hồi đất, nhiều người bị thu hồi đất sau vài năm rơi vào nhóm người nghèo. Ta hiểu cơ chế thu hồi đất bắt buộc theo nghĩa mua bán quyền sử dụng đất cưỡng bức, trong khi người đang sử dụng đất không muốn bán vì đất đang là sinh kế duy nhất của họ.

Trên thế giới, người ta hiểu chuyển dịch đất đai bắt buộc phải dựa trên cơ chế chia sẻ lợi ích từ dự án đầu tư. Dự án đầu tư tạo hiệu quả sử dụng đất cao hơn nhiều thì hiệu quả này phải được chia sẻ giữa nhà đầu tư dự án, người đang sử dụng đất và nhà nước. Nhiều nước chỉ áp dụng cơ chế nhà đầu tư dự án phải thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng đất của người đang sử dụng đất.

Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện lại gây ra tình trạng một thiểu số những người đang sử dụng đất không hợp tác với chủ đầu tư dự án hoặc đòi giá đất “trên trời” làm cho dự án không chịu nổi. Vì vậy, ở nước ta, các nhà đầu tư dự án lớn luôn tìm cách được áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất rồi xoay chuyển sau.

Lúc này cần thay đổi căn bản phương thức chuyển dịch đất đai trong 2 trạng thái cực đoan sang một phương thức “trung dung” nhằm loại bỏ nhược điểm và phát huy ưu điểm. Tất nhiên, đối với các dự án đầu tư không sinh lợi thì vẫn phải sử dụng cơ chế nhà nước thu hồi, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc “thu nhập người dân cao hơn hoặc ít nhất là bằng trước khi bị thu hồi đất”.

Đối với các dự án đầu tư có sinh lợi, phương thức “trung dung” là cơ chế đồng thuận của đa số cộng đồng đối với phương án chuyển dịch đất đai được đề xuất dựa trên chia sẻ lợi ích từ dự án đầu tư, thiểu số phải phục tùng đa số.

– Xin cảm ơn Giáo sư.

LÊ SÁNG thực hiện