Đấu giá 2,4 tỷ/m2 đất Thủ Thiêm: Liệu có gì bất thường?

Những ngày qua, phiên đấu giá đất Thủ Thiêm đang dấy lên nhiều tranh cãi. Nhiều người cho răng mức trúng thầu 2,4 tỉ đồng/m2 là hoàn toàn không bình thường.

Có hơn 30 năm kinh nghiệm phát triển dự án nhà ở tại TP HCM, ông Đực thừa nhận, sự bất hợp lý, thậm chí khác thường của phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua nằm ở chỗ giá đất 2,4 tỷ đồng một m2 đi ngược lại với nhãn quan kinh doanh thông thường.

Theo tính toán của ông Đực, với giá đất trúng đấu giá ngất ngưỡng này, dựa trên đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất có tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn, dự kiến giá bán căn hộ đảm bảo kinh doanh có lãi phải vọt lên mức 400-500 triệu đồng một m2. Đây là mức giá gây bất ngờ lớn bởi nó không đại diện cho giá nhà của thời điểm đấu giá (năm 2021), cũng không có cơ sở đại diện cho năm 2022 hay đôi ba năm tới.

Ông Đực cho rằng, ít nhất phải chờ đến 5 năm nữa, thậm chí lâu hơn, thị trường may ra mới có thể chạm ngưỡng nửa tỷ đồng một m2 căn hộ siêu sang trên cơ sở giá đất 2,4 tỷ đồng một m2 trên bán đảo đối diện quận 1 này. Ông cho hay hiện nay mức kịch trần giá bán nhà chung cư tại Thủ Thiêm mới chỉ ghi nhận 210-250 triệu đồng một m2 ở vị trí đắc địa nhất, giáp bờ sông, đối diện quận 1.

Còn chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho biết, đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua xác lập mức 2,4 tỷ đồng một m2 lại cho thấy diễn biến giá không phù hợp với thực tiễn thị trường và có dấu hiệu bị đẩy lên mức bất hợp lý. “Trường hợp này, mức đấu giá thành công là giá “trên trời” có biểu hiện của yếu tố đầu cơ, làm méo mó thị trường bất động sản”, ông nhận định.

Theo ông Hiếu, có 2 kịch bản sẽ xảy ra giai đoạn hậu đấu giá này. Kịch bản thứ nhất, việc đấu giá thành công theo quy trình thực tiễn và bên trúng đấu giá hoàn tất toàn bộ các thủ tục theo quy định, bao gồm cả việc chuyển tiền cho TP HCM. Nếu điều này xảy ra, mức giá đất kỷ lục sẽ phá vỡ cấu trúc của thị trường bất động sản.

Kịch bản thứ hai, bên trúng đấu giá bỏ cuộc giữa chừng, sẽ tạo ra tiền lệ lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường. Dù ở bất kỳ kịch bản nào, quá trình kiến thiết khu đô thị mới Thủ Thiêm đều gặp nhiều thách thức.

Ông Hiếu cảnh báo, đất đai bị đầu cơ hoặc lạm dụng sẽ ảnh hưởng lớn đến toàn bộ nền kinh tế, gây tác hại khôn lường. Mặt khác, thị trường bất động sản tác động đến nhiều ngành nghề liên quan, là mắt xích quan trọng của nền kinh tế.

“Theo hiến pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Vì vậy, cơ quan quản lý đất đai cần rà soát toàn diện giá nhà đất tại Thủ Thiêm, xem xét mức trúng đấu giá có hợp lý hay không cũng như giám sát các biểu hiện bất thường, để ngăn chặn những hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản và nền kinh tế”, ông Hiếu khuyến nghị.

Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở đặt tại TP Thủ Đức cho biết, mức giá 2,4 tỷ đồng một m2 tại Thủ Thiêm bất hợp lý vì không tương xứng với khu đô thị non trẻ và mật độ thưa thớt, ít tiện nghi như Thủ Thiêm hiện nay. Đây là giá đất cá biệt đi trước thị trường khoảng 10 năm, nghĩa là ước tính phải chờ đến một thập kỷ tới giá đất Thủ Thiêm mới có thể đạt được mức vừa đấu giá thành công.

Sự bất hợp lý còn nằm ở chỗ trong cùng một ngày diễn ra phiên đấu giá, với cùng một vị trí khu chức năng số 3 phía Bắc Thủ Thiêm, lô đất trúng đấu giá 2,4 tỷ đồng một m2 chênh lệch giá gấp 2,5-5 lần các lô đất vừa đấu giá thành công nằm bên cạnh. Theo quy tắc thẩm định giá, hệ số chênh lệch do yếu tố vượt trội về vị trí như mặt tiền đường lớn, giáp sông, gần các tiện ích thương mại… chỉ đạt tối đa 30-50%.

“Mặc dù đấu giá không có quy định nào giới hạn mức giá trần, nhưng đất đai là nguồn lực đặc biệt, ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Vì vậy, Nhà nước nên có hàng rào pháp lý chống giá ảo bằng cách quy định các bước giá tối đa cho từng lượt ngã giá, nhằm bảo vệ sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản”, CEO này khuyến nghị.

Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cũng xác nhận, 2,4 tỷ một m2 đất Thủ Thiêm thực sự là mức giá rất cao ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đây là hiện tượng các chủ đầu tư (bên trúng đấu giá) đang trả giá nhiều hơn cho tương lai 5-10 năm tới.

Ông Tuấn cho rằng rất khó đoán việc doanh nghiệp trúng đấu giá có bỏ cọc (tiền đặt trước 20% giá khởi điểm của lô đất) hay không vì nếu bỏ cọc, doanh nghiệp đem gần 30 triệu USD vứt qua cửa sổ.

Chia sẻ với PV, một đấu giá viên thuộc Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM (Sở Tư pháp) cho rằng, việc doanh nghiệp trúng giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng có quá cao hay không là câu chuyện của chính doanh nghiệp tham gia đấu giá. Người này cho rằng, chắc chắn bản thân Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã tính toán rất kỹ trước khi chốt giá, vì đây là một dự án có vị trí và ý nghĩa quan trọng. Chưa kể, số tiền trên là rất lớn, lên đến chục nghìn tỷ đồng.

“Những người ngoài cuộc không thể kết luận thay cho doanh nghiệp trúng giá rằng, đây là một quyết định hớ hay không. Trước khi tham gia đấu giá, chắc chắn họ phải có những dự tính riêng, doanh nghiệp khó tiết lộ rõ ràng cho công chúng được”, đấu giá viên này nêu quan điểm.

Tuy nhiên, theo quan ngại của các chuyên gia bất động sản, thị trường địa ốc trên bán đảo Thủ Thiêm nói riêng và TP HCM nói chung đang bước vào cơn sốt đất mới và đứng trước giai đoạn thử thách giá trị sau phiên đấu giá tỷ USD với kỷ lục gây sốc 2,4 tỷ đồng một m2 đất. Nguy cơ khu đô thị mới Thủ Thiêm kéo dài tiến độ lấp đầy và khó cất cánh nhanh như kỳ vọng đang hiển hiện vì nỗi lo giá ảo, đầu cơ đất đai, trục lợi từ thổi giá đất trở nên lớn dần.

Ngọc Hoa