Đánh thuế được người có nhiều nhà, người ít tiền mới được an cư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đã gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ đề xuất đánh thuế rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng mang dấu hiệu đầu cơ, lướt sóng và đánh thuế tài sản nhằm ổn định thị trường bất động sản.

Bộ Tài chính đã chính thức trả lời, khẳng định đang nghiên cứu để thúc đẩy. Nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc Chính phủ và các địa phương cần áp dụng những công cụ mạnh để triệt tiêu động lực của giới đầu cơ (tổ chức và cá nhân) đang làm thị trường bất động sản méo mó và sốt ảo.

Giấc mơ có nhà ngày càng mờ mịt

Vợ chồng anh Lâm (hiện ngụ Q. Bình Tân) từ Khánh Hòa đến TP.HCM lập nghiệp hơn 10 năm nay. Anh làm nghề sửa đồ điện tử, chị là công nhân, thu nhập của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng. 5 năm trước, khi sinh đứa con thứ 2, vợ chồng anh Lâm đã có ý định tìm mua nhà để ở.

Với hơn 500 triệu đồng tiền để dành và khả năng có thể vay mượn người thân thêm 500 triệu nữa, anh Lâm kể lúc đó nếu mua đất thì không có tiền xây nhà, mua chung cư gần chỗ làm thì thiếu vài ba trăm triệu. Anh không có điều kiện vay ngân hàng nên anh bàn với vợ dành dụm thêm thời gian nữa.

“Tôi đã tính lầm!”. Anh Lâm thừa nhận, vì 5 năm qua giá đất tăng hơn gấp đôi, số tiền dành dụm của vợ chồng anh không còn là bao so với giá nhà đất hiện tại.

Cơ hội có được căn nhà của vợ chồng anh ngày càng mù mịt hơn so với 5 năm trước. “Tôi không nghĩ giá nhà đất tăng nhanh khủng khiếp như vậy” – anh Lâm nói.

Thực tế, giá nhà đất ở nhiều khu vực đã tăng chóng mặt. Một dự án chung cư ở phường Trường Thọ (TP Thủ Đức) mở bán vào năm 2015 với giá khoảng 18 triệu đồng/m2, căn hộ 50m2 chưa đến 1 tỉ đồng. Đến năm 2019, giá căn hộ tăng lên 30 triệu đồng/m2 và giá hiện tại đã gần 40 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án chung cư ở khu vực phường Tam Bình, Linh Đông của TP Thủ Đức đang được mở bán với giá đặt cọc hơn 40 triệu đồng/m2 mặc dù chưa biết ngày nào giao nhà.

Đầu cơ thao túng giá nhà đất

Theo HOREA, kể từ năm 2017 thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị…

Khi cơn sốt đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, trắng tay. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa.

Thực tế liên tiếp trong ba năm trở lại đây, cứ sau tết là nhiều nơi trong cả nước lại xảy ra hiện tượng sốt đất. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn.

Khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường và môi giới bất động sản cho thấy có đến 60 – 70% lượng người mua căn hộ tại TP.HCM trong thời gian qua là để đầu tư hoặc đầu cơ. Trong khi đó, đối với các dự án đất nền vùng ven, có đến gần 100% người mua không để ở do đối tượng mua toàn ở các thành phố lớn trong khi các dự án còn rất lâu mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Thạc sĩ Nguyễn Lê Ngọc Hoàn (khoa tài chính – ngân hàng, Trường đại học Mở TP.HCM) cho rằng tình trạng nhiều căn hộ chung cư bàn giao cả năm trời không ai ở, những mảnh đất giá hàng chục tỉ đồng bỏ hoang 5-10 năm rất nhiều trong TP.HCM là dấu hiệu rất rõ cho thấy giới đầu cơ đang thao túng thị trường bất động sản. Điều này phản ánh những bất cập về chính sách trong ưu đãi cũng như kiểm soát thị trường bất động sản hiện nay.

Cần sớm đánh thuế tài sản

Để giải quyết tình trạng này, HOREA đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được 3 năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường.

Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí “găm giữ” đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

Ngoài ra, HOREA cũng nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần thiết xem xét ban hành “thuế bất động sản” đánh trên giá trị nhà và đất. Hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có “đất ở”, với thuế suất đối với “đất ở” trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế gần như không đáng kể.

Theo TS Đinh Thế Hiển, thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau đó sử dụng nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng nhằm gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Về lâu dài, loại thuế này sẽ khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó. Thực tế việc đầu cơ hiện nay khiến rất nhiều nhà đất để không, quá lãng phí.

Còn theo thạc sĩ Nguyễn Lê Ngọc Hoàn, việc giá nhà đất tăng quá nhanh và quá cao những năm qua là rủi ro rất lớn cho nền kinh tế. Nhiều người không còn khả năng mua nhà. Giá đất tăng làm khó cho các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất đầu tư. Tiền từ sản xuất kinh doanh, tiền vay… một phần không nhỏ đã chuyển sang bất động sản với mục đích lướt sóng, thu lời nhanh.

Do đó, chính quyền cần phải gửi một thông điệp mạnh mẽ bằng các công cụ thuế. Hãy lấy thị trường Mỹ, thuế nhà đất thông thường là 3-3,5% giá trị bất động sản. Trường hợp một khu vực xảy ra sốt đất thì chính quyền sẽ ngay lập tức tăng thuế lên 5%, nếu chưa hết sốt sẽ tiếp tục tăng lên.

“Mục tiêu xây nhà ở là để người dân phục vụ cuộc sống chứ không phải là để đầu cơ. Do đó, người càng sở hữu nhiều bất động sản thì phải chịu thuế càng cao. Bất kể căn hộ, nhà phố hay đất nền nếu không đưa vào sử dụng phải đánh thuế cao”, ông Hoàn đề xuất.

Thuế tài sản: thai nghén hơn chục năm chưa được ra đời

Cuối tháng 4-2018, Bộ Tài chính đã lấy ý kiến rộng rãi về dự án Luật thuế tài sản sau nhiều lần được đưa ra lấy ý kiến suốt hơn 10 năm qua. Với nhà, dù đưa ra 2 phương án, Bộ Tài chính đề nghị thực hiện phương án áp thuế suất 0,4% và ngưỡng chịu thuế với nhà là trên 700 triệu đồng (tính trên vốn đầu tư xây dựng)…

Nhiều ý kiến cho rằng dự án luật này chưa hoàn thiện. Ông Đinh Tiến Dũng, bộ trưởng Bộ Tài chính lúc bấy giờ, trao đổi với báo chí đã nhấn mạnh mục tiêu xây dựng Luật thuế tài sản là nhằm tăng cường quản lý nhà nước về tài sản, góp phần chống đầu cơ về nhà đất, đảm bảo những người có nhà đất phải đưa vào khai thác và sử dụng hiệu quả… Thuế tài sản sẽ không ảnh hưởng đến người nghèo có thu nhập thấp… (L.THANH)

Gia tăng bất bình đẳng xã hội

Theo CBRE, trong quý 1-2021, nguồn cung chào bán căn hộ được ghi nhận là 1.709 căn, giảm 74% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một trong những quý có nguồn cung thấp nhất trong ba năm qua. Thị trường đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm.

Theo các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở, căn hộ tăng gấp 3 – 5 lần so với 10 năm trước. Tính trung bình để sở hữu một căn hộ bình dân, người lao động phải trả từ 1,5 tỉ đồng (hiện nhà dưới 2 tỉ đồng đang dần biến mất).

Trong khi đó, nghiên cứu của Trường đại học Ngân hàng TP.HCM cho thấy giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Giá nhà đất tăng nhanh hơn nhiều lần mức tăng tiền lương sẽ làm gia tăng nhanh chóng bất bình đẳng thu nhập do một bộ phận hộ gia đình phải sử dụng tích lũy để thuê mướn nhà ở và tiếp tục làm giảm khả năng sở hữu nhà ở.

10 năm qua tổng diện tích nhà ở toàn quốc tăng 1,6 lần (từ 1,4 tỉ m2 lên khoảng 2,3 tỉ m2), bình quân mỗi năm tăng khoảng 60 triệu m2. Như vậy, nghịch lý đang diễn ra: diện tích nhà ở toàn quốc đang ngày một tăng lên nhưng người lao động đang ngày càng khó mua được nhà ở. (T.MẠNH)

TR.MẠNH – D.NGỌC HÀ