Đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản: Làm sao đánh trúng “đầu cơ” – khai gian “hai giá”?

Một trong những đề xuất gây tranh luận mạnh nhất trong Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi hiện nay là việc Bộ Tài chính kiến nghị áp dụng mức thuế 20% trên phần lãi ròng khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản (BĐS), thay thế cho cách tính đồng loạt 2% trên giá bán như hiện nay. Nếu không chứng minh được giá mua và chi phí hợp lệ, cá nhân sẽ bị áp mức thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ, lên tới 10% trên giá bán nếu bán BĐS trong vòng dưới 2 năm.

Về tư duy chính sách, đây là một bước chuyển có chủ đích: đánh mạnh vào hành vi lướt sóng, đầu cơ ngắn hạn và tiến tới minh bạch hóa lợi nhuận trong giao dịch bất động sản. Nhưng cũng từ đây đặt ra một câu hỏi: làm sao để phân biệt đúng đầu cơ và nhu cầu thật? Làm sao tránh tái diễn “văn hóa hai giá” vốn từng là vết nhơ của thị trường trong suốt nhiều năm?

Khi “hai giá” có cơ hội quay lại

Không thể phủ nhận: việc chuyển từ đánh thuế khoán sang đánh thuế theo lãi thực là cần thiết. Bởi không thể mãi đánh thuế cào bằng một người đầu tư lướt sóng sinh lời cả tỷ đồng và một người bán nhà thua lỗ. Tư duy đánh thuế theo lợi nhuận là cách tiếp cận công bằng và hiệu quả hơn, được nhiều nước áp dụng như Mỹ, Anh, Singapore.

Tuy nhiên, điểm yếu của dự thảo hiện nay nằm ở việc đơn giản hóa quá mức hành vi đầu cơ thành chỉ số thời gian nắm giữ. Một người buộc phải bán nhà sau vài tháng do bệnh tật, ly hôn, chuyển công tác, cũng bị đánh thuế 10% như một nhà đầu cơ chuyên nghiệp. Nguy cơ đánh nhầm vào người dân ở thực là có thật.

Giới đầu cơ thì có thể né thuế bằng chiêu thức khác: “hai giá”.

Mức thuế cao 10% trên giá bán với các giao dịch ngắn hạn sẽ tạo động cơ cho người bán khai thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng, phần còn lại thanh toán ngoài, nhằm giảm số tiền thuế phải nộp. Đây là chiêu thức đã từng tồn tại phổ biến trong thị trường BĐS nhiều năm trước.

Một khi “hai giá” quay lại, hiệu lực chính sách sẽ mất: Nhà nước không thu được đúng số thuế đáng ra phải thu. Người dân gánh rủi ro pháp lý nếu bị phát hiện. Thị trường mất tính minh bạch – điều kiện tiên quyết để kiểm soát giá và điều tiết quy hoạch.

Tức là chính sách ban đầu nhằm kiểm soát đầu cơ lại vô tình tái kích hoạt hành vi gian lận, một kịch bản “gậy ông đập lưng ông”.

Vấn đề không nằm ở thuế suất, mà ở hệ thống thực thi

Một chính sách thuế tốt không chỉ cần đúng định hướng, mà còn cần nền tảng dữ liệu và thực thi đồng bộ. Trong trường hợp này, có ba điều kiện then chốt để đảm bảo đánh trúng đầu cơ, không vạ lây người dân:

– Cơ sở dữ liệu về giá thực: Không thể chống khai gian nếu cơ quan thuế không có cơ sở đối chiếu giá thực tế trên thị trường. Cần công khai bảng giá tham chiếu theo khu vực, dựa trên giao dịch trung thực, cập nhật theo quý.

– Liên thông dữ liệu – truy dấu dòng tiền: Giao dịch bất động sản phải gắn với tài khoản định danh (VNeID), bắt buộc thanh toán qua ngân hàng. Từ đó có thể truy xuất dòng tiền, giảm khả năng trả tiền “ngầm”.

– Chế tài thực chất – cơ chế phản ứng linh hoạt: Nếu phát hiện giao dịch kê khai thấp hơn mức thị trường nhiều lần, Nhà nước có quyền mua lại theo giá khai báo, hoặc đưa ra đấu giá. Người bán lúc đó phải trả thuế theo giá thực và chịu phạt vì gian lận. Đây là biện pháp đã được một số nước như Singapore, Trung Quốc áp dụng để ngăn hai giá.

Không đánh thuế bằng sự hồ nghi

Cuối cùng, cần nhấn mạnh: không nên thiết kế chính sách thuế dựa trên giả định mọi người dân đều có ý định trốn thuế. Nếu nhìn người mua bán nhà nào cũng là đầu cơ tiềm tàng, thì chính sách sẽ mất đi sự công bằng – vốn là nền tảng của thuế.

Thay vào đó, cần tạo niềm tin bằng cơ chế ưu đãi, minh bạch và phân loại linh hoạt. Người dân có nhu cầu thật, nếu chứng minh được lý do phải chuyển nhượng trong thời gian ngắn, nên được miễn hoặc giảm thuế. Ngược lại, những ai mua đi bán lại liên tục, không đăng ký tạm trú tại nơi mua, giao dịch bằng tiền mặt bất minh – đó mới là đối tượng cần đánh trúng.

Chống đầu cơ là cần thiết. Đánh thuế vào lợi nhuận là đúng hướng. Nhưng một chính sách tốt không nằm ở mức thuế cao hay thấp, mà ở khả năng đánh trúng người cần đánh, và chừa đúng người cần chừa.

Dự thảo Luật Thuế TNCN lần này nếu không điều chỉnh kỹ, rất dễ rơi vào cảnh: Người dân thật gánh thuế oan, mất lòng tin. Giới đầu cơ thì lách luật, phá rối thị trường. Nhà nước vừa thất thu, vừa thất bại về hiệu ứng chính sách.

Muốn đánh trúng đầu cơ và dẹp được “hai giá”, cần nhìn thuế là một phần trong hệ sinh thái quản trị thị trường, chứ không thể chỉ là công cụ thu ngân sách. Và trước khi thu được nhiều hơn, hãy thu cho đúng.

Ngọc Lâm