Chung cư cũ ở TP.HCM vẫn có người mua vì giá nhà mới đội lên quá cao

Căn hộ mới có mức giá vừa túi tiền “biến mất” khỏi TP.HCM trong hai năm qua, các dự án mới giá cả phải chăng ở quá xa trung tâm khiến thị trường thứ cấp trở nên sôi động.

Sống và làm việc tại phường Bến Nghé, quận 1 được hơn 3 năm sau khi trở về từ nước ngoài, chị Thùy Trang (31 tuổi) quê Quảng Nam có kế hoạch sẽ định cư ở TP.HCM.

“Sau gần 2 năm ở trọ, tôi bắt đầu suy nghĩ đến việc mua nhà tại TP.HCM vì có kế hoạch sinh sống lâu dài tại đây. Còn độc thân, việc tìm kiếm một căn hộ mới phù hợp với điều kiện tài chính mà không quá xa nơi làm việc của tôi là không dễ dàng gì”, chị Trang cho biết.

Theo chị, chung cao cấp gần trung tâm như khu vực Bình Thạnh, quận 4, quận 2 thường có giá khá cao dù đã bàn giao nhiều năm do vị trí gần quận 1 và nhiều tiện ích hiện hữu cho những người có nhu cầu sinh hoạt tại trung tâm.

Trong khi đó, những dự án sắp bàn giao hoặc bàn giao trong 1 năm tới có giá rất cao lên đến hơn 100 triệu đồng/m2 ở sát trung tâm hay 40-60 triệu đồng/m2 với các dự án tại quận 7, Tân Phú, Bình Chánh…

Giá nhà mới ngày càng đắt đỏ

Sau khi cân nhắc nhiều dự án bàn giao trong khoảng 4 năm trở lại, chị quyết định mua một căn hộ 1 phòng ngủ tại dự án Vista Verde (Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) với giá khoảng 2,9 tỷ đồng.

“Khu chung cư đã được đưa vào sử dụng được gần 4 năm nhưng các tiện ích vẫn còn khá mới, có thể chuyển vào ở ngay. Quan trọng là với khoản tiền này, đây là lựa chọn khá hợp lý với vị trí không quá xa và căn hộ chất lượng tốt”, chị Trang nói thêm.

Nhiều người trẻ thuộc độ tuổi từ 25-35 tuổi sinh sống tại khu trung tâm TP như chị Trang đang ngày càng khó sở hữu căn nhà đầu tiên do nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và phân khúc căn hộ trung cấp ở các quận nội thành ngày càng ít ỏi.

Theo quan sát, trong năm 2020, phân khúc căn hộ nhà ở cho thuê diễn ra khá ảm đảm do trong giai đoạn 2018 đến nay, các dự án mới bàn giao khá nhiều ở khu vực trung tâm như quận 2, Bình Thạnh… Tuy nhiên, dưới tác động của Covid-19, thu nhập của người thuê nhà bị ảnh hưởng nặng, từ đó khiến nhu cầu thuê tại các dự án chung cư mới, chung cư cao cấp giảm hẳn.

Ngược lại, việc mua bán căn hộ thứ cấp lại diễn biến rất sôi động, có thể thấy rõ xu hướng này tại một số khu vực tại khu Đông như Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) hay các dự án trên trục đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh). Thậm chí, thị trường vẫn ghi nhận có giao dịch tại các dự án đã bàn giao gần 10 năm như Saigon Pearl, The Manor…

Theo khảo sát của PV, các dự án căn hộ mới mở bán tại TP.HCM trong năm 2020 tiếp tục tăng cao. Khu vực quận 9 xuất hiện phân khúc căn hộ giá 65-68 triệu đồng/m2, quận Thủ Đức đã có những căn hộ 65-70 triệu/m2, giá căn hộ khu Nhà Bè lên đến 53-55 triệu đồng/m2… Số lượng các dự án căn hộ mới phân khúc dưới 2 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm.

Thống kê của DKRA Việt Nam cho thấy nguồn cung mới và lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM tiếp tục có xu hướng giảm kéo dài từ 2019. Các sản phẩm ở phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường trong khi nhóm căn hộ bình dân vắng bóng. Trong 3 năm qua, giá nhà thứ cấp tại các dự án thuộc quận trung tâm cũng ghi nhận mức độ tăng giá cao do nguồn cung mới tại các khu vực này hạn chế.

Anh Linh, (32 tuổi) hiện là chuyên viên tư vấn đầu tư làm việc tại phường Bến Thành (quận 1) chia sẻ anh và không ít đồng nghiệp cùng độ tuổi, chuẩn bị lập gia đình đang tìm đến các dự án tại các khu vực quận 2, Bình Thạnh, quận 4, quận 8, quận 7 hay quận 10 bàn giao trong giai đoạn 2015-2016.

Sẵn sàng mua căn hộ cũ F4, F5

“Đây là những khu vực có thời gian di chuyển khoảng 15-30 phút về trung tâm TP và mức giá ở mức độ phù hợp. Chúng tôi chỉ cần một sản phẩm chất lượng tốt, thuận tiện trong việc di chuyển và phù hợp với khả năng tài chính, dù có thể đã bàn giao vài năm và giá chênh vài trăm cho đến hơn 1 tỷ đồng so với giá ban đầu của chủ đầu tư”, anh Linh phân tích.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Trọng Thức, Phó giám đốc, phụ trách nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, cho rằng nhìn vào nguồn cung căn hộ sơ cấp trong năm 2020, có thể thấy một trong những lý do khiến cho thị trường thứ cấp trở nên sôi động hơn là vì các dự án mới mở bán có vị trí khá xa trung tâm, từ 20-25 km hoặc đã lan ra đến các khu vực bùng ven như Bình Dương, Long An…

Trong khi đó, mặt bằng giá tại các khu vực như Thủ Đức, quận 9 đã nâng lên đến 55-60 triệu đồng/m2, tương đương với các dự án cũ trong trung tâm. “Trước đây, theo đánh giá của CBRE, khu vực Thủ Thiêm là xuất hiện một vài dự án căn hộ cao cấp của TP.HCM. Tuy nhiên, đến nay các dự án được phát triển tại đây đều là các dự án hạng sang, giá bán chạm mốc 7.000 USD/m2”, ông Nguyễn Trọng Thức nói thêm.

Thêm nữa, ông phân tích tác động của dịch bệnh Covid-19 lên nhiều lĩnh vực kinh doanh khiến điều kiện tài chính của không ít nhà đầu tư trong thị trường căn hộ trở nên khó khăn. Họ buộc phải thoái vốn, bán tài sản để cân tối bài toán tài chính, từ đó dẫn đến nguồn cung của thị trường thứ cấp tăng lên với mức giá phải chăng hơn tư 5-10%.

Chúng tôi chỉ cần một sản phẩm chất lượng tốt, thuận tiện trong việc di chuyển và phù hợp với khả năng tài chính

anh Linh, chuyên viên tư vấn đầu tư ở quận 1

Liên quan đến việc các sản phẩm đã bàn giao hơn 5 năm vẫn được ưa chuộng, ông cho biết nhóm khách hàng chính của thị trường thứ cấp tại TP.HCM chiếm phần lớn là những người mua có nhu cầu ở thực với tâm lý chờ dự án hoàn thiện, đến xem tận mắt và kiểm tra các dịch vụ của dự án, nếu phù hợp mới xuống tiền mua dù chấp nhận là F4, F5…

“Có thể thấy một trong những vấn đề khi mua các chung cư đã bàn giao từ lâu, người mua nhà phải chấp nhận việc thời gian tuổi thọ dự án bị rút ngắn, ảnh hưởng đến giá trị tài sản sau này”, ông Thức phân tích.

“Tuy nhiên, một trong những điểm cộng của các dự án đã bàn giao từ 5-10 năm là nằm trong khu vực dân cư đã hình thành với nhiều tiện ích, dịch vụ hoàn chỉnh. Đây là hai lực ngược chiều nhau, tuy nhiên nếu tiện ích khu vực đủ lớn hoặc có vị trí tốt vẫn sẽ giúp giá nhà thị trường thứ cấp tăng”, ông Thức lý giải.

Mặc dù vậy, ông nhấn mạnh làn sóng đầu tư căn hộ tại Việt Nam mới chỉ diễn ra từ khoảng 2007-2008, như vậy thị trường vẫn chưa phải giải qua giai đoạn cần giải quyết các chung cư cũ có tuổi đời hơn 40. Người Việt Nam khi mua các sản phẩm chung cư được sở hữu lâu dài, tuy nhiên tuổi thọ của các tòa nhà này thường chỉ khoảng 50 năm sẽ bắt đầu xuống cấp, cần phải đưa ra giải pháp tái đầu tư.

Hà Bùi/ ZF