Cẩn trọng trước lời mời chào “bán đất cắt lỗ”
Thị trường bất động sản chững lại, thông tin về việc các công ty bất động bán “cắt lỗ”, giảm giá ngày càng nhiều. Tuy nhiên “cắt lỗ” hay lại là ‘cắt cổ” mới là điều đáng bàn…
Săn hàng “cắt lỗ”, hóa ra giá “cắt cổ”
Cụm từ “cắt lỗ” đã xuất hiện từ Quý III/2022 từ khi thị trường bất động sản trầm lắng. Đến nay, khi mức độ khó khăn của thị trường ngày càng tăng thì nó đã trở thành một làn sóng.
Dạo một vòng các trang mạng chuyên về bất động sản hay các hội nhóm mạng xã hội, không khó để bắt gặp nhan nhản những tin rao bán nhà đất với lời mời chào dạng “giảm giá 30-50%”.
Trước những biến động của thị trường bất động sản, không ít người kháo nhau rằng đây là giai đoạn tốt nhất để các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt “bắt đáy” chờ lên giá. Tuy nhiên, công cuộc săn hàng giảm giá có thực sự đơn giản như vậy?
Cụm từ “ cắt lỗ” được dùng tràn lan giống như một chiêu trò kích cầu của người bán. Họ vin vào đó để thu hút sự chú ý của người mua, tăng tương tác cho thông tin mình đăng. Và cứ thế, cụm từ “cắt lỗ” được dùng như một “trend” bán hàng trong bất động sản hiện tại. Tuy nhiên, sự thật lại là một câu chuyện khác…
Thực tế, dù rao cắt lỗ những giá bán chỉ bằng hoặc giảm một ít so với mặt bằng giá hiện tại, hầu hết giá bán vẫn có mức giá cao hơn mặt bằng giá thời điểm những người đầu cơ mua vào. Bản chất thực sự là họ chỉ đang giảm một phần lợi nhuận chứ chưa hề bán lỗ so với giá mua.
Theo thống kê khoảng 3 năm gần đây, giá bất động sản liên tiếp tăng, đặc biệt là các sản phẩm đất nền đã tăng 30-50%, thậm chí có nơi tăng gấp 2-3 lần so với năm 2019.
Như vậy, nếu một người mua đất từ năm 2019 với mức giá 1 tỷ đồng đến nay lô đất đó đã có giá hơn 3 tỷ. Và nhà đầu tư hô hào bán cắt lỗ 200-300 triệu, nhưng thực ra đó chỉ là giảm so với mức giá lúc đỉnh. Nói cách khác, dù bán thì họ vẫn lời 700-800 triệu chứ không hề “lỗ” như hô hào.
Thực tế, đa phần những người bán đất nền ở thời điểm hiện tại đã mua chúng từ khoảng 2-3 năm trước, ở giai đoạn 2020-2021. Hai năm trở lại đây, giá đất nền đã tăng vọt và bây giờ họ không thể bán dưới giá gốc khi mua được. Cùng lắm, họ chỉ hoàn vốn, nhưng thực tế phổ biến chỉ là “cắt lãi”.
Tại sao các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn chưa giảm giá sâu?
Thực tế, việc bán cắt lỗ giai đoạn này là hoàn toàn có cơ sở khi những người mua đất ở “đỉnh sóng” bị “kẹp hàng” và gánh lên mình áp lực trả lãi ngân hàng hàng tháng. Tuy nhiên thực tế quan sát con số đó chưa nhiều.
Hiện tượng giảm giá, cắt lỗ chỉ ở những nơi chưa có tiềm năng, giá trước đó bị thổi quá cao so với giá trị thực, hay từ những nhà đầu tư đang áp lực tài chính.
Những nhà đầu tư có tiềm lực, nhất là các nhà đầu tư nhỏ đều không muốn giảm giá để bán ra. Họ sẽ vẫn giữ giá ngang bằng hoặc thấp hơn khi đỉnh sóng mới chịu bán. Kể cả những người vay ngân hàng, nếu còn cầm cự được, họ vẫn sẽ cố gắng giữ đất.
Sở dĩ chưa có hiện tượng cắt lỗ sâu nhiều bởi bây giờ chỉ mới là giai đoạn đầu thị trường đi xuống. Tâm lý chung của các nhà đầu tư là hy vọng thị trường sang năm tốt hơn, chưa chấp nhận bán cắt lỗ thực sự.
Các chuyên gia thời gian qua cũng đã khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các thông tin rao bán “dưới giá gốc, cắt lỗ, giảm sâu”… nhất là với những nhà đầu tư mới. Còn câu trả lời về thị trường, có lẽ phải tầm 2, tháng 3 năm sau mới thực sự rõ ràng.
Vì thế, theo các chuyên gia, nếu quyết định mua lúc này, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có tính thanh khoản cao và có khả năng khai thác ngay như nhà riêng, nhà phố và căn hộ hoàn thiện. Đồng thời, họ cũng phải chú ý tới tính pháp lý của các dự án tránh, mắc bẫy thị trường với chiêu trò cắt lỗ.
Một số chuyên gia cho rằng, bước sang năm 2023, những áp lực về tài chính, thanh khoản có thể sẽ còn nặng nề hơn. Dù room tín dụng được nới ra thì khả năng tiếp cận nguồn vốn cho bất động sản không cao vì vốn ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất… Đây là yếu tố then chốt để chúng ta tin rằng, hiện tượng “cắt lỗ ảo” để thu lãi sẽ không còn xảy ra.
Phan Tâm
