Căn hộ hợp túi tiền sắp ‘tuyệt chủng’
Trong 5 năm qua, từ 2015 – 2020, những căn hộ bình dân có giá 1-2 tỉ đồng lần lượt biến mất khỏi thị trường.
Nhà ở xã hội với số lượng có hạn, người mua được quy định rất chặt. Mọi người trông vào căn hộ thương mại để có nơi ở, nhưng những căn hộ giá phải chăng sớm “tuyệt chủng”, thay vào đó là căn hộ hạng A, hạng sang ồ ạt ra hàng. Cung và cầu về căn hộ như hai đường thẳng song song, chẳng bao giờ gặp nhau.
Không còn căn hộ hạng C
Sau giai đoạn đóng băng từ 2009 – 2013, tới năm 2017 Công ty DKRA làm báo cáo thị trường với chủ đề “Mặt bằng giá mới”, trong đó có thông tin căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2017 khi chiếm khoảng 78% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường.
Nhưng đến báo cáo quý 3-2018, DKRA cho biết nguồn cung căn hộ hạng A và B đã chiếm 98%, hạng C chỉ còn 2%. Và đến năm 2019 thì phân khúc hạng B chiếm tỉ trọng lớn, khoảng 69% nguồn cung mới.
Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C. Giá bán ban đầu của chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục tăng mạnh trong năm. Mức tăng dao động trung bình 15-20% so với mặt bằng chung của thị trường tại khu vực.
Tới năm 2020, căn hộ hạng A vươn lên dẫn đầu khi chiếm 69% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Căn hộ hạng C gần như không còn nguồn cung mới trên thị trường.
Quý 1-2021, giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu đông TP.HCM tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A, thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C.
Còn về giá, theo DKRA, chỉ trong vòng 7 năm (2013 – 2020), giá chung cư bình dân (căn hộ hạng C) đã tăng khoảng 100% từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường.
Đến quý 1-2021, các mức giá nói trên lại tiếp tục tăng 5-10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM, khi mà giá căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai cũng đã ở mức 33-45 triệu đồng/m2.
Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu càng xa vời hơn, khi những dự án bất động sản (BĐS) mới có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn vốn khan hiếm từ 2018 thì đến nay mức 2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), phân khúc nhà ở cao cấp đưa ra thị trường có thể chiếm đến tỉ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.
Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.
Giá tăng, chất lượng… không thay đổi
Giá nhà đất tăng nóng trong năm 2020 được nhận định có lý do thiếu nguồn cung và chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, trong lúc tỉ lệ mua đầu tư khá cao, bình quân lên đến 70-80%, qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.
TS Sử Ngọc Khương – giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Công ty Savills VN – cũng cho rằng giá căn hộ thời gian qua tăng chủ yếu do chi phí đất đai, chi phí thủ tục pháp lý và tình trạng khan hiếm nguồn cung nên các chủ đầu tư tranh thủ tăng giá bán.
Xếp hạng căn hộ hạng A, B, C theo mức giá cách đây 4-5 năm giờ đã không còn chính xác nữa, bởi cũng căn hộ cùng phân khúc nhưng giá đã tăng cao để được xếp vào nhóm cao hơn (về giá) nhưng chất lượng không có gì thay đổi.
Sự biến mất của căn hộ vừa túi tiền không chỉ bởi các nhà đầu tư tập trung phát triển căn hộ cao cấp mà còn nguyên nhân từ việc đẩy giá những căn hộ cùng hạng.
Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch HOREA, một dự án ban đầu chỉ bán 30-33 triệu đồng/m2 mà đến nay đang được bán với giá 50-55 triệu đồng/m2. Cùng một dự án nhưng giá trung bình bị đẩy lên phân khúc cao hơn khiến người có nhu cầu thực không còn cơ hội.
Cần thuốc đặc trị sốt đất ảo
Liên tiếp trong ba năm trở lại đây, cứ sau tết cổ truyền là nhiều nơi trong cả nước lại xảy ra sốt đất, nhà đầu tư đổ xô đi xem đất. “Sốt ảo thôi, giao dịch rất ít. Anh em môi giới than trời vì đâu có mua bán được gì trong thời gian qua” – ông Phạm Lâm, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết.
Từ các điểm sốt đất thời gian qua, ông Phạm Lâm cho rằng sốt đất xảy ra cục bộ tại một số địa phương khi có thông tin về quy hoạch. Giá có thể hô lên vài trăm triệu đồng đến vài tỉ đồng… nhưng không phải là giao dịch quy mô lớn mà chủ yếu là giao dịch nhỏ, do một nhóm người đưa ra những thông tin về quy hoạch, điều chỉnh giá đất để trục lợi, kiếm lời qua cơn sốt đất.
“Cũng phải thừa nhận rằng giá đất trong những năm qua đã tăng lên rất nhanh do người dân có tiền nhàn rỗi và kỳ vọng về giá bất động sản tăng trong bối cảnh nền kinh tế hồi phục tích cực, kinh tế vĩ mô ổn định…” – ông Lâm phân tích.
* Ông TRẦN KHÁNH QUANG (tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa):
Giá tăng có phần do thủ tục
Giá đất tại TP.HCM quá cao nên người dân phải dạt ra vùng xa mới hi vọng có nhà, có đất. Nhưng thủ tục pháp lý của chính quyền gián tiếp gây ra khan hiếm nguồn cung, chủ đầu tư phải bán giá cao vì chi phí tăng và vì ít hàng trong khi các nhà đầu tư có dấu hiệu hưng phấn thái quá, mua bất động sản mà không cần xem đất, thậm chí mua đất ở rất xa. Trong đó, truyền thông cũng góp phần làm cho giá tăng…
Trần Mạnh/ TTO
