Bất động sản mùa Covid, càng bay càng cao

Thị trường bất động sản nhiều năm gần đây có sự biến thiên liên tục, nhất là tình trạng sốt đất tăng cao. Giá nhà ở không phản ánh đúng giá trị thực, không phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Chính quyền nhiều địa phương cần vào cuộc xử lý để tránh tình trạng chuộc lợi của nhiều người đầu cơ, gây bất ổn thị trường.

Nhà đất “sốt giá” mặc cho dịch Covid, thiên tai liên miên

Trong 9 tháng đầu năm nay, dịch COVID-19 hoành hành nhưng giá nhà tiếp tục tăng mạnh. Giới bất động sản lý giải rằng giá tăng do nguồn cung giảm cùng với việc TP HCM hạn chế việc xây dựng các công trình dân cư trong năm nay. Tuy nhiên, cũng có nghịch lý là người mua giảm nhưng giá nhà đất vẫn cứ tăng đều đều?

Ghi nhận thực tế cho thấy, tại không ít địa phương bất chấp tình hình trong mùa dịch Covid-19, thị trường bất động sản suy giảm trên các phân khúc thì chỉ bằng thông tin sắp có dự án “khủng” của ông lớn, những lô đất được thổi lên tăng gấp 3-4 lần chỉ trong 1 tuần. Giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị… để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Tiêu biểu là cuộc tăng giá nhà đất ngoạn mục tại một số khu vực thuộc quận 9, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh). Tại huyện Nhà Bè, thời kì giá đất sốt nhất là 27 triệu/m2 và có hàng loạt người đổ xô đi mua đất. Những lời hứa hẹn, mời chào dự án tiềm năng trong tương lai, hướng đầu tư các khu vực ven liền kề trung tâm với mức giá tốt hơn nội thành đã thu hút rất nhiều người tìm mua. Trong khi đó, dù giá tăng nhưng hạ tầng những khu vực này vẫn chưa có gì thay đổi, không tương xứng với tiềm năng tăng giá trên thị trường. Ngay cả các nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc cũng phải thốt lên: “Không biết đâu là thật, đâu là giả, giá tăng hằng ngày”

Một phần nguyên nhân cũng vì tâm lý đám đông, khi một người mua thì nhiều người sẽ đổ xô mua theo khiến nhà đất tại khu vực ấy được phen tăng giá. Một số người do phần đất đang ở trúng vào các dự án của nhà nước như đường cao tốc, dự án nhà ở,… được bồi đền một khoản tiền lớn và chỉ muốn tìm mua một khu đất mới cạnh với căn nhà cũ của mình để sống gần họ hàng, làng xóm. Việc này cũng góp phần đẩy bong bóng giá tại các khu vực lân cận dự án tăng đột biến.

Giá bán căn hộ trung cấp tại TP HCM hiện nay rơi vào khoảng 40 – 45 triệu đồng/m2. Với thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm nay khoảng 2.750 USD/người (gần 64 triệu đồng/người), giá nhà đang vượt quá xa thu nhập đại đa số người dân. Nhiều người vất vả làm lụng cả đời cũng không thể tích góp mua nổi một mảnh đất huống gì một căn nhà nếu giá nhà đất cứ tiếp tục leo thang thế này

Chính quyền cần vào cuộc chấn chỉnh tình trạng sốt đất

Có thể thấy các cơn sốt đất đa phần chỉ mang tính một chiều, bởi giao dịch thật không nhiều mà chỉ do nhóm đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng. Ăn theo những “tin đồn quy hoạch” khiến nhiều nhà đầu tư lướt sóng “chết đứng” khi doanh nghiệp quyết định dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian qua, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận có tình trạng đầu cơ thổi giá gây nên tình trạng sốt ảo thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường. Để chấn chỉnh tình trạng cò đất thổi giá tại nhiều địa phương, Bộ Xây dựng cần nhanh chóng vào cuộc và có văn bản gửi các tỉnh, thành phố yêu cầu khẩn trương tổ chức triển khai thực hiện nhiều giải pháp như tổ chức kiểm tra và làm rõ nguyên nhân gây ra biến động của thị trường. Bên cạnh đó, cần phải rà soát các dự án bất động sản bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật về sử dụng đất, đầu tư xây dựng, kinh doanh. Đặc biệt xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân tung tin đồn thất thiệt để thổi giá, tạo nên các giao dịch ảo để kiếm lời.

Mặc dù mua bán nhà đất là các giao dịch dân sự thông thường nhưng nhà nước cũng có thể quản lý bằng cách áp thuế cao với hoạt động mua đi bán lại nhà đất. Nhà đầu cơ mua nhà, nếu sang tay ngay trong năm đầu tiên hoặc bán trong ba năm đầu sở hữu sẽ bị áp thuế cao hơn những người mua nhà lâu năm mới bán lại. Qua đó thúc đẩy giảm dần tình trạng đầu cơ gây bong bóng giá và bất lợi cho đại đa số người mua nhà để “an cư lạc nghiệp”.

Rất nhiều quốc gia đã sử dụng thành công công cụ thuế và tín dụng để kiểm soát nạn đầu cơ quá mức vào bất động sản. Tiêu biểu là Trung Quốc, khi mà các nhà đầu cơ lợi dụng thời điểm giá nhà đất đang thấp, họ vay vốn ngân hàng và thâu mua nhiều căn nhà chờ khi nhà đất lên giá thì “xả hàng”. Khi thị trường nhà đất xuất hiện bong bóng, chính phủ “siết” tín dụng nhà đất bằng cách điều chỉnh khoản vay mua nhà từ 70% xuống 50%, thậm chí chỉ cho phép vay mua nhà ở ngưỡng 30%. Khi đó, không thể vay vốn ngân hàng được nhiều như trước nữa sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ gom nhà để chờ lên giá bán lại.

Ngoài ra, nhà nước  có thể điều tiết thị trường bất động sản bằng cách đánh thuế lên tài sản. Một người sở hữu nhiều căn nhà trong cùng 1 khu hoặc đã có nhà đất nhưng vẫn mua thêm thì phải đóng thuế hàng năm. Cách làm này có vẻ thiết thực hơn việc giảm khoản vay mua nhà vì nhiều người phải tích góp cả đời mới chỉ đủ một khoản để mua nhà trả góp, nếu giảm khoản vay xuống mức quá thấp thì người có thu nhập thấp sẽ càng khó khăn hơn trong việc mua nhà.

Bên cạnh đó, các nhà đầu phải tỉnh táo hơn và cảnh giác trước các cơn sốt đất. Cần tìm hiểu thật kỹ các yếu tố tác động có phải là thông tin chính xác làm giá đất tăng nhảy vọt. Đồng thời phải so sánh mặt bằng giá khu vực xung quanh, khảo sát hạ tầng giao thông, tiện ích trước khi đầu tư, không nên nghe lời nói miệng của người làm môi giới. Cách tốt nhất là đừng nên chạy theo các cơn sốt giá ảo không chỉ gây thiệt hại cho bản thân nhà đầu tư mà còn gây xáo trộn thị trường bất động sản vốn đã rất hỗn loạn.

Như Yên

* Bài viết thể hiện văn phong và quan điểm riêng của tác giả