Bất động sản sẽ mệt vì quy trình ‘6 bước’

Mới đây, UBND TP.HCM có dự thảo báo cáo về giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng… trong đó đưa ra quy trình 6 bước để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện một dự án bất động sản.

Thế nhưng, các doanh nghiệp (DN) đều ngán ngẩm bởi nếu thực hiện đúng quy trình này, có thể mất 5 – 10 năm mới xong thủ tục một dự án.

Điều chỉnh quy trình 6 bước

Theo quy trình của UBND TP.HCM đưa ra, để thực hiện một dự án bất động sản (BĐS) có đất hỗn hợp, DN phải trải qua 6 bước. Trong đó, bước 1 làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, bước 2 trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, bước 3 làm thủ tục giao thuê đất, bước 4 quy định DN phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, bước 5 mới được cấp “sổ đỏ” dự án, bước 6 DN mới được công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát, nhận xét: Quy trình này là quá dài vì đến bước thứ 6 mới cho DN làm giấy phép xây dựng. Đặc biệt mới đến bước thứ 4 đã bắt DN phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Trong khi từ lúc nộp tiền sử dụng đất đến khi ra giấy phép xây dựng phải mất khá nhiều thời gian mà thời gian này DN không làm được gì khiến tiền tiếp tục “ngâm” trong đất. Thực tế, đến lúc này DN đã phải bỏ ra khá nhiều tiền để đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất… Những khoản tiền này cũng là tiền đi vay từ ngân hàng. Nếu dự án ngâm quá lâu sẽ khiến chi phí vốn đội lên và toàn bộ chi phí này tính vào giá thành, khách hàng là người gánh chịu cuối cùng.

Hiện nay theo quy trình nếu ra được thông báo tính tiền sử dụng đất có khi mất cả chục năm chưa xong

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành

Dự án chung cư cao tầng An Bình (787 Lũy Bán Bích, P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú) đã được Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng từ tháng 10.2012. Do một số vướng mắc về pháp lý, nên đến ngày 10.5.2018, UBND TP.HCM mới có Quyết định số 1937 về chuyển mục đích sử dụng đất của dự án. Nhưng cho đến nay, dự án vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất để công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước và làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà.

“Thực trạng chậm tính tiền sử dụng đất dự án cũng là vướng mắc chung mà các DN BĐS đang phải gánh chịu thiệt hại. Hiện các khách hàng mua nhà tại dự án đã nhiều lần cầu cứu các cơ quan chức năng để sớm cấp sổ đỏ. Do đó, chúng tôi đề nghị Sở Tài nguyên – Môi trường khẩn trương thực hiện công tác xác định giá đất và phối hợp với Sở Tài chính thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án, trong đó có dự án của công ty chúng tôi”, một lãnh đạo công ty này kiến nghị.

Cắt giảm các bước

Lãnh đạo một công ty BĐS có dự án tại Q.7 cho biết hiện nay vướng mắc lớn nhất là thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất vì bước này có thể mất 2 năm vẫn chưa xong. Điển hình như dự án của ông đến nay gần 2 năm TP vẫn chưa ra được thông báo đóng tiền sử dụng đất do các sở ngành không nơi nào dám đưa ra con số, vì thế DN không thể triển khai các bước tiếp theo để xin cấp phép xây dựng. “Quy trình 6 bước này do UBND TP yêu cầu Sở Kế hoạch – Đầu tư đưa ra. Quy trình này phụ thuộc nhiều vào bước tính tiền sử dụng đất, nhưng riêng tiền sử dụng đất phải mất ít nhất 2 năm. Như vậy một dự án triển khai nhanh nhất 3 năm cũng mới xong pháp lý. Tuy nhiên, với cách làm chậm chạp của các sở ngành như hiện nay có thể kéo dài đến 4, thậm chí 5 năm”, vị này lo lắng.

Ông Nguyễn Dư Lực đề xuất đến bước thứ 3 có thể làm cùng một lúc là thẩm định quy hoạch 1/500 thì được nộp hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, có thể làm thủ tục giao thuê đất để xin phép xây dựng. Có những bước làm song song với nhau nhưng vẫn đầy đủ pháp lý, đúng thủ tục. Nếu làm được điều này sẽ giảm được gần 2 năm từ đó giảm chi phí cho DN, kéo theo giảm giá nhà đất cho người dân.

“Quy trình giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng là nội dung cực kỳ trọng yếu cần được các DN BĐS nghiên cứu phản biện có sức thuyết phục từ thực tiễn hoạt động của DN, để UBND TP.HCM có căn cứ cứu xét lại và ban hành quy trình vừa đảm bảo đúng quy định của pháp luật, đúng trình tự công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án nhà ở, vừa đảm bảo công bằng cho DN”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cũng góp ý bước thứ 6 nên chuyển lên trên thành bước thứ 4, còn bước thứ 4, 5 thành thứ 5, 6. Bởi nếu không, từ lúc bắt đầu đến lúc thi công phải mất 5 năm mới xong thủ tục. “Hiện nay theo quy trình nếu ra được thông báo tính tiền sử dụng đất có khi mất cả chục năm chưa xong. Một công trình thi công 2, 3 năm mới xong nên trong quá trình thi công dự án có thể thực hiện bước thẩm định để tính tiền sử dụng đất, cấp sổ đỏ cho dự án, sau đó DN hoàn công để cấp sổ đỏ cho người dân. Nếu thực hiện được quy trình này sẽ hỗ trợ DN rất nhiều trong việc triển khai dự án, đưa sản phẩm ra ngoài thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân với giá thành tốt hơn”, ông Nghĩa nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nếu nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 thì chưa phù hợp với quy định hiện hành. Hiện pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh BĐS không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước (tiền sử dụng đất) trong 2 trường hợp: một là để làm thủ tục cấp sổ đỏ; hai để bán nhà, nền nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 (riêng thời gian làm thủ tục phải mất trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn), thì DN bị chôn vốn, chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý… sẽ tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Cũng theo ông Châu, nếu đến bước 6 DN mới được công nhận chủ đầu tư, mới được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và mới được thi công xây dựng các công trình của dự án (thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đủ điều kiện huy động vốn) thì quy định này cũng không phù hợp với pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị. DN bị chôn vốn khoảng trên dưới 5 năm, làm tăng giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Đình Sơn/TNO