Báo động từ thị trường bất động sản Trung Quốc: Bài học cho Việt Nam

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Beike (BRI), hiện có khoảng 22% số căn hộ trong các đô thị ở Trung Quốc đang không có người ở. Điều đó có nghĩa là 50 triệu căn hộ được xây lên và để không. “Cú trượt” của thị trường bất động sản Trung Quốc khiến nhiều người lo lắng về hậu quả có thể xảy ra với những biện pháp thắt chặt dòng vốn đổ vào bất động sản của Việt Nam.

Báo động rủi ro của thị trưởng bất động sản Trung Quốc

Theo báo cáo của BRI được công bố vào đầu tháng này, tỷ lệ bất động sản trống trung bình ở Trung Quốc là 12,1%. Theo ước tính năm 2021, Trung Quốc có khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán được, trong khi khoảng 100 triệu bất động sản khác dù đã được bán nhưng lại trong tình trạng bỏ không.

Thực trạng trên là hậu quả của thời kỳ phát triển quá nóng của thị trường nhà đất từ năm 2016 đến 2018 khi mọi người đổ xô đi mua nhà để đầu tư. Chính quan niệm sở hữu bất động sản đã khiến giá nhà nước này tăng lên 2,5 lần chỉ trong vòng 10 năm qua. Người dân mua nhà bất cứ lúc nào, không quan tâm tới ở đâu và nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, cơn sốt bất động sản đã dần nguội, và những căn nhà “cô đơn” đang dần trở thành một gánh nặng, tiếp tục làm bộc lộ những vấn đề rủi ro đáng báo động của thị trường nhà ở Trung Quốc, vốn đang gặp khủng hoảng từ cuối năm ngoái.

Bên cạnh đó việc Trung Quốc thực hiện chính sách siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản rất khắt khe với “3 lằn ranh đỏ” đã gây ra những hệ lụy không mong muốn cho nền kinh tế. Ngân hàng Trung ương giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tiền cho vay của các ngân hàng. Động thái này đã khiến các công ty bất động sản vốn đang gặp khó khăn trong việc xử lý nợ nần bị thắt chặt các khoản vay.

Ngoài ra, các khoản nợ xấu từ việc từ chối trả tiền vay mua bất động sản có thể lên tới 561 tỉ nhân dân tệ (83 tỉ USD). Con số này chiếm khoảng 1,4% tổng dư nợ cho vay bất động sản tại Trung Quốc. Vấn đề lo ngại này không chỉ dừng lại ở nguy cơ gây ra một số rủi ro cho các nhà băng, đặc biệt là các ngân hàng nhỏ dễ bị tổn thương, mà quan trọng hơn là sự lan rộng của làn sóng tẩy chay, gây bất ổn xã hội. Đồng thời khiến niềm tin thị trường sụt giảm, các ngân hàng do dự hơn trong việc cho vay với một số lĩnh vực, làm gia tăng áp lực lên quá trình phục hồi kinh tế vốn đã chậm lại còn 0,4% trong quý II/2022. Theo các chuyên gia kinh tế, nếu cuộc khủng hoảng tài sản lan sang hệ thống tài chính của Trung Quốc, thì cú sốc sẽ vượt xa biên giới của nước này.

Bài học rút ra cho thị trường bất động sản Việt Nam

Kiểm soát dòng vốn vào bất động sản cũng là động thái đang diễn ra ở Việt Nam. Tuy nhiên, quyết định trên đang diễn ra trong bối cảnh kinh tế vừa gượng dậy sau Covid-19 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình cảnh khó khăn, nhà đầu tư thể hiện rõ tâm lý e dè. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã gặp không ít khó khăn đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà. Trong quý II vừa qua đã ghi nhận các giao dịch nhà đất chậm dần và có dấu hiệu chững lại, một phần nguyên nhân được cho là khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Rút kinh nghiệm từ Trung Quốc, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo: “Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước”. Nhờ đó tín dụng bất động sản đã tăng trở lại. Điều này đã cho thấy, chính sách của Việt Nam rất chặt chẽ, chọn lọc và có sự phân tích cụ thể ở từng phân khúc để nhìn nhận từng mức độ rủi ro khác nhau.

Trong dài hạn, tín dụng bất động sản cần được quản lý chặt chẽ hơn nhằm giảm bớt tình trạng đầu cơ và đầu tư kém hiệu quả, khó kiểm soát. Các khoản cho vay dưới chuẩn nên được hạn chế hơn. Đồng thời tăng cường giám sát nguồn vốn vay để đảm bảo nguồn tiền được đầu tư đúng mục đích. Hệ thống ngân hàng nên thiết lập cơ chế, chính sách tài chính linh hoạt với “mục tiêu kép” là không quá khắt khe gây nên đình trệ nhưng cũng không để tạo ra “bong bóng”.

Nỗ lực thu hút thêm đầu tư nước ngoài, hỗ trợ họ tham gia “sâu” hơn vào hoạt động kinh doanh, góp phần giúp thị trường trong nước có thêm nguồn tài chính đang kể và kinh nghiệm quản lý, vận hành.

Các doanh nghiệp cần thích ứng linh hoạt. Thay vì phát triển nhiều dự án, doanh nghiệp cần tập trung phát triển các dự án có giá trị thực, nhà đầu tư sử dụng vốn thực, tính thanh khoản tốt hơn. Đồng thời, các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Diệu Hương