5 lý do khiến ngành bất động sản rơi vào “thảm cảnh”

Trong bối cảnh của thị trường hiện tại, nhiều người cho rằng các công ty bất động sản rơi vào “thảm cảnh” hôm nay đều là do do dùng đòn bẩy tài chính quá đà, rằng họ quá tham lam nên giờ phải chịu thôi. Luồng suy nghĩ quen thuộc chúng ta vẫn hay bắt gặp là “hãy để thị trường tự điều tiết, kẻ nào tham thì cứ để cho phá sản”. Thế nhưng, câu chuyện không đơn giản chỉ là như vậy. Thực tế, có đến 5 nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản bước vào tình trạng khó khăn hiện nay.

Điều đầu tiên cần được nhắc đến, đó là hành động quyết liệt của của cơ quan hành pháp đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật. “Phát súng” đầu tiên vào ngày 29/3/2022, Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị khởi tố, bắt tạm giam với tội “Thao túng thị trường chứng khoán”. Chỉ một tuần sau đó, ngày 5/4/2022, Chủ tịch Tân Hoàng Minh và gần đây nhất ngày 9/10/2022 là Chủ tịch Vạn Thịnh Phát đều bị bắt vì tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” do phát hành trái phiếu sai quy định.

Có thể nói, động thái quyết liệt của các cơ quan chức năng đã khiến toàn bộ thị trường trái phiếu doanh nghiệp như “bừng tỉnh” sau cơn mê. Các doanh nghiệp vội vã tổng kiểm kê các trái phiếu đã phát hành và cấp tập mua lại các trái phiếu có rủi ro. Điều này làm cho nguồn tiền trên thị trường đột ngột bị hút đi. Đáng nói, việc rà soát và mua lại không chỉ diễn ra ở các công ty bất động sản, mà cả những ngành tài chính, chứng khoán, ngân hàng; và thậm chí là cả những ngành nghề tiêu biểu như năng lượng…

Hệ lụy hiển nhiên theo sau đó là các kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại tất cả các ngành nghề gần như dừng lại, chỉ có một số ngân hàng, tổ chức tài chính mới có thể phát hành nhưng với giá trị rất nhỏ.

Các sai phạm bị xử lý tuy chỉ xảy ra một vài cá nhân, doanh nghiệp nhưng lại gây hiệu ứng tâm lý dây chuyền cho toàn bộ thị trường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không vi phạm cũng bị ảnh hưởng. Và thậm chí các ngành nghề khác không liên quan đến bất động sản cũng không thể phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ sản xuất kinh doanh.

Từ tháng 3/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã chậm lại chờ sửa đổi Nghị định số 153/NĐ-CP/2020. Tới tháng 9/2022, Nghị định 65/2022/NĐ-CP chính thức được ban hành với nhiều quy định chặt chẽ hơn như điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, đơn vị phát hành…

Tưởng rằng có quy định mới thì thị trường TPDN được khơi thông, nhưng tâm lý nhà đầu tư trái phiếu vốn đã trầm lắng kể từ vụ Tân Hoàng Minh, được cộng hưởng với vụ án Vạn Thịnh Phát, khiến thị trường TPDN rơi vào tình trạng “đóng băng”.

Nền kinh tế bị mất một kênh huy động vốn hiệu quả từ trái phiếu, nên mất cân đối nguồn là điều dễ hiểu.

Để giảm ảnh hưởng của Covid-19, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 1/2020/TT-NHNN việc chấp thuận cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi Covid-19 đến 30/6/2022. Do đó, số dư nợ của các ngân hàng giảm chậm hơn so với kế hoạch, dẫn tới số cho vay ra cho khách hàng mới cũng bị giảm.

Ta có thể hình dung đơn giản, dư nợ tín dụng Ngân hàng A tại 31/12/2021 là 100.000 tỷ đồng. Giả định tỷ lệ trả nợ theo tiến độ thông thường là 20%, tương ứng sẽ có 20.000 tỷ đồng được trả để cho khách hàng mới vay, cộng với tỷ lệ tăng trưởng 14%, tương ứng 14.000 tỷ đồng.

Vậy tổng cho vay mới là 14.000 + 20.000 = 34.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, do chính sách cơ cấu nợ nên tỷ lệ trả gốc chỉ là 10%, dẫn tới số cho vay mới giảm xuống chỉ còn 10.000 + 14.000 = 24.000 tỷ đồng.

Rõ ràng, chính sách cơ cấu nợ cho các khách hàng đã trực tiếp làm ảnh hưởng đến tổng cung tín dụng của thị trường, dẫn tới các doanh nghiệp phải xoay sang các hướng duy động khác như phát hành trái phiếu để đáp ứng nhu cầu.

Đại dịch làm nền kinh tế vận hành không giống bình thường, với sự bơm tiền ào ạt của châu Âu và Mỹ để ngăn nền kinh tế rơi vào suy thoái sau Covid-19. Hệ quả là tỷ lệ lạm phát tăng quá cao, làm cho Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) phải liên tục tăng lãi suất đồng USD để hút tiền về, kiểm soát lạm phát.

Chiến tranh Nga – Ukraine kéo dài, mang màu sắc chiến tranh ủy nhiệm, nên có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế của Châu Âu và lan ra cả toàn thế giới, giá cả nhiều mặt hàng bị biến động do chiến tranh.

Cộng hưởng của đại dịch và chiến tranh làm sức ép lạm phát và tỷ giá hối đoái nên Việt Nam là rất lớn. Để ổn định kinh tế vĩ mô, NHNN áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng chặt chẽ, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng (tức room tín dụng) đang giới hạn ở mức 14%, nên không thể bù đắp được sự thiếu hụt dòng tiền cho doanh nghiệp từ các kênh khác đang tắc nghẽn.

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhịp tăng nóng trong daijch Covid-19, khi các ngành nghề đều bị ảnh hưởng bởi các lệnh phong tỏa, giãn cách xã hội, rất khó phát triển và sinh lời. Kết hợp mối lo lạm phát khi giá xăng có lúc tăng tới trên 30.000 đồng/lít, dòng tiền nhàn rỗi từ người dân, từ các ngành khác đổ xô tìm về bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.

Đối tượng hưởng lợi khi thị trường tăng nóng rất đa dạng: Các nhà đầu tư nhỏ lẻ có sẵn sản phẩm, những người nông dân ở tất cả các vùng miền bán được đất giá cao, các chủ đầu tư bất động sản đang có sản phẩm đủ pháp lý để bán trong giai đoạn này…

Nhiều chủ đầu tư bất động sản nhìn thấy cơ hội từ thị trường sốt nóng, nhưng pháp lý dự án bị chậm nên không có hàng để bán, không được hưởng lợi gì trong giai đoạn thị trường nóng sốt, nhưng đang phải cùng gánh chịu hệ quả hiện nay.

Nếu chỉ nhìn dưới giác độ hẹp là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản thì:
– 623.616 tỷ đồng là tổng giá trị TPDN phát hành trong năm 2021, tài chính – ngân hàng là nhóm lớn nhất, chiếm 42% tổng giá trị. Doanh nghiệp có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất cũng là một ngân hàng.

– Trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành TPDN chỉ còn 248.603 tỷ đồng, giảm 43,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, cũng lưu ý rằng tài chính – ngân hàng lại một lần nữa là ngành dẫn dầu với 57,7%. Bất động sản chỉ chiếm 21,5% tổng giá trị phát hành. Top 5 doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất thì có tới 3 ngân hàng.

Thông thường, các doanh nghiệp thường xây dựng kế hoạch với 3 kịch bản: Tốt, Xấu và Rất xấu. Thế nhưng, khi lập kế hoạch dòng tiền cho năm 2022, trong các kịch bản Xấu và rất xấu của các doanh nghiệp đều không thể tưởng tượng ra được phương án thị trường bất động sản năm 2022 gần như không có giao dịch, đóng băng thanh khoản.

Không bán được hàng, tất nhiênkhông thu được dòng tiền, nguyên lý giản đơn mà khắc nhiệt. Không có tiền, doanh nghiệp không trả được hàng loạt các khoản nợ: trái phiếu, ngân hàng, nhà thầu, nhà cung cấp, lương nhân viên, nghĩa vụ thuế cho Nhà nước… Các kế hoạch tài chính dự phòng như phát hành trái phiếu đảo nợ, cũng không thực hiện được do niềm tin với trái phiếu của cả thị trường đang tổn thương nghiêm trọng như phân tích phía trên.

Nền kinh tế bị đứt gãy dòng tiền không phải hoàn toàn do lỗi của doanh nghiệp bất động sản mà là tổng hòa từ 5 nguyên nhân, có cả chủ quan và khách quan, cả từ thị trường và chính sách, có các điều kiện bất khả kháng như dịch bệnh, chiến tranh. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản – bất kể tốt hay xấu – đang chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất do bị đứt gãy dòng tiền từ bán hàng.

Hiểu đúng nguyên nhân, có cái nhìn công bằng thì sẽ có giải pháp tháo gỡ và đó phương án cho tổng thể nền kinh tế, chứ không chỉ giải cứu một ngành hay doanh nghiệp cụ thể nào.

Nguyễn Hữu Thanh

Thực hiện: M.N